Spada dostępność mieszkań. Na 50 m2 potrzeba już 101 pensji

foto: pixabay

Niektórzy liczą, że ceny mieszkań w końcu zacząć spadać. Niestety one uparcie pną się w górę. NBP opublikował właśnie dane na temat cen transakcyjnych w III kwartale 2019 r. Wynika z nich, że ceny na rynku wtórym były średnio o 11% wyższe niż przed rokiem, a na rynku pierwotnym o 13%. Ten rok będzie więc już drugim z rzędu, kiedy ceny rosną zdecydowanie szybciej niż pensje, co oznacza kolejny spadek dostępności mieszkań. Z wyliczeń Expandera wynika, że do zakupu 50 m2 w dużym mieście potrzeba średnio 101 pensji netto, podczas gdy 3 lata temu było to 95 pensji. 

Osoby, które obecnie chcą kupić mieszkanie może denerwować fakt, że jeszcze kilka lat temu za podobny lokal zapłaciliby np. o 50 000 zł mniej. Nierzadko mają nadzieję, że może wcześniejszy poziom cen za chwilę powróci. Niestety obecnie nic na to nie wskazuje. Według danych NBP, ceny transakcyjne były zdecydowanie wyższe niż przed rokiem. W dwóch przypadkach wzrost był wyższy niż 20%. Dotyczy to nowych mieszkań w Katowicach (+23%) i używanych w Zielonej Górze (+24%). Nie było natomiast ani jednego miasta, w którym cena byłaby niższa niż przed rokiem.

W 2007 r. potrzeba było aż 180 pensji na mieszkanie

Podczas, gdy ceny mieszkań wzrosły o ok. 12%, to średnie wynagrodzenie jedynie o ok. 7%. W rezultacie dostępność mieszkań się pogarsza. W siedmiu największych miastach średnio potrzeba już 101 przeciętnych pensji netto do zakupu 50-metrowego mieszkania. Dla porównania jeszcze na początku 2017 r. było to 95 pensji. Pogorszenie  jest więc wyraźne, ale trzeba dodać, że obecny poziom wciąż jest dość dobry. Na początku 2013 r., kiedy przecież ceny mieszkań były najniższe w tej dekadzie, wskaźnik ten wynosił 102, a więc był minimalnie gorszy niż obecnie. W szczycie poprzedniego boomu, czyli w 2007 r. na takie mieszkania trzeba było aż ok. 180 pensji.

Kiedy ceny zaczną spadać?

Ceny mieszkań są w dużej mierze uzależnione od poziomu wynagrodzeń. Jeśli będziemy zarabiać coraz więcej, to teoretycznie ceny nieruchomości także będą coraz wyższe. W praktyce nie będzie to jednak tak proste. Sytuację bardzo komplikuje demografia. Wymieranie osób urodzonych w czasie powojennego wyżu demograficznego sprawi, że w najbliższych latach na rynek będzie trafiało coraz więcej mieszkań po zmarłych. Zwalniane mieszkania będą jednak częściowo pojawiać się tam, gdzie nie są potrzebne. Część młodych ze wsi i mniejszych miasteczek przenosi się bowiem do dużych miast.

Ceny mieszkań już niedługo mogą więc rosnąć i spadać jednocześnie. W wyludniających się regionach za kilka lat mieszkania będzie można kupić znacznie taniej niż dziś. Chętnych do zakupów będzie bowiem znacznie mniej niż wolnych lokali. Jednocześnie w rozwijających się miastach, przyciągających nowych mieszkańców, ceny wciąż mogą rosnąć, wraz ze wzrostem wynagrodzeń.

Do znacznych obniżek w dużych miastach potrzebne byłyby duże podwyżki stóp procentowych lub poważny kryzys, ale na to na razie się nie zanosi. Z drugiej jednak strony tak szybki wzrost jak obecnie nie może trwać w nieskończoność. Boom na rynku kiedyś się skończy. Jeśli przez kolejnych kilka lat ceny będą rosły w takim tempie jak w ostatnim czasie, to na rynku może powstać bańka, której pękniecie będzie bolesne.

Ceny transakcyjne w III kw. 2019 r.



Jarosław Sadowski

Główny analityk Expander Advisors

Reklama

3 Komentarze

  1. To jest chore co się dzieje! Mieszkanie to podstawowa potrzeba jak jedzenie czy oddychanie a polski rząd dalej nic nie robi by polepszyć sytuację mieszkaniową w tym kraju.

    • Zgadzam sie, ale ten problem nie dzieje się tylko w Polsce. W wielu miastach Niemiec ludzie mają dość – np. Monachium czy Berlin. Już nie mówiąc o San Francisco w USA.

    • Bo to nie rząd ma zapewniać ludziom mieszkania, rząd nie jest od tego. Jeżeli rząd miałby komuś dawać mieszkania to musiałby najpierw komuś innemu równowartość tego mieszkania zabrać. Rząd ma jedynie zapewnić odpowiednie warunki do rozwoju ekonomicznego obywateli i to wszystko, znosić urzędnicze obstrukcje, ustalać podatki na poziomie umożliwiającym rozwój wszystkich którzy tego chcą a nie zabierać jednym by dać drugim. Przepisy i prawo podatkowe powinno być jasne i klarowne a nie że każdy wykupuje sobie prywatne interpretacje bo nawet urzędy skarbowe nie wiedzą jak interpretować przepisy. W skrócie rząd ma zapewnić takie warunki żeby obywatele mogli się bogacić i wtedy nie ważne czy mieszkania będą po 100tys czy po milion bo każdego pracującego będzie zwyczajnie na to stać.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.