Znaczne utrudnienia w dostępie do kredytów hipotecznych są druzgocące dla możliwości realizacji mieszkaniowych aspiracji. Skoro trudniej jest kupić, to niedoszli nabywcy szukają swojego nowego adresu na rynku najmu. Tam oferta od miesięcy jest przebrana, a stawki czynszów gwałtownie wzrosły. Zakręcenie kurków z kredytami powoduje też spadek liczby budowanych mieszkań. Odbić się to może ich sporym niedoborem za około 2 lata.
Trudniejszy dostęp do kredytów mieszkaniowych dla części osób oznacza konieczność zakupu mieszkania mniejszego lub położonego dalej od centrum miasta. Jednak utrudnienia w dostępie do kredytów są barierą nie tylko przy realizacji marzeń o pierwszym czy większym mieszkaniu. Mniej oczywistą konsekwencją jest to, że obserwowany od końcówki 2021 roku spadek zdolności kredytowej utrudnia również sytuację na rynku najmu. Na nim o lokale coraz częściej muszą bowiem konkurować także rodacy, którym banki odmówiły kredytu, a i bez tego ofert na rynku najmu brakuje.
Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych ogranicza też skalę nowych inwestycji, a więc oddala nas od celu jakim jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w Polsce. Druga połowa 2022 roku upłynie nam bowiem pod znakiem wyraźnego spadku liczby budowanych mieszkań. Deweloperzy nie tylko rozpoczynają mniej inwestycji, dostosowując ofertę do zmieniającego się popytu, ale też sami mają problem ze zdobyciem finansowania. Co więcej, dotkliwie doświadczyły ich ostatnie wzrosty cen materiałów budowlanych oraz koszty robót wykonawczych.
Problem w tym, że mieszkania, których budowa dziś zostanie zaniechana, nie będą oddawane do użytkowania za około 2 lata. Zamiast więc zaspokoić nie tylko niezaspokojone, ale nawet rosnące (w wyniku migracji) potrzeby mieszkaniowe w naszym kraju, to sektor budownictwa mieszkaniowego został w Polsce wyraźnie zahamowany.
Za to z punktu widzenia zagranicznych funduszy inwestycyjnych skokowy wzrost poziomu czynszów oraz deprecjacja złotego podniosły atrakcyjność rodzimego sektora mieszkań na wynajem. Po chwilowym ograniczeniu skali tego rodzaju inwestycji w najbliższych kwartałach można się spodziewać kolejnych głośnych transakcji. Ich skalę może jednak ograniczać wzrost stóp procentowych w strefie euro, co przekłada się na wyższe oprocentowanie wolne od ryzyka. Nie powinniśmy mieć jednak złudzeń – zagraniczne fundusze inwestycyjne wciąż będą w Polsce uszczuplać ofertę mieszkań na sprzedaż. Pozostają one bowiem aktywne na rynku i poszukują projektów czy firm, które mogłyby przejąć. Trzeba mieć świadomość, że już nawet samo podejście do stołu negocjacyjnego powoduje zdjęcie danego projektu z rynku – fundusze zazwyczaj nie chcą kupować pojedynczych mieszkań, wolą nabyć całe budynki lub osiedla. Lokale nie mogą więc trafić do sprzedaży, póki trwają negocjacje.
Tradycyjnie najdotkliwiej i najszybciej niedobory mieszkaniowe widać na rynku najmu, na którym oferta jest relatywnie niewielka, a od lat przeważająca większość mieszkań nie spełnia standardów europejskich i jest po prostu przeludniona. Efektem splotu kilku czynników jest dziś bardzo przebrana oferta wolnych lokali na wynajem. W związku z tym, że takich mieszkań brakuje, to też gwałtownie wzrosły stawki czynszów. Mają na to wpływ przede wszystkim: dwucyfrowa inflacja, rosnące oprocentowanie kredytów, napływ migrantów i trudniejszy dostęp do „hipotek”. A to wszystko działo się jeszcze przed gorącym sezonem najmu studenckiego. Problem jest poważny, bo z dostępnych danych wynika, że na rynku najmu oferta jest znacznie mniejsza niż w ostatnich latach. W dużych miastach, gdyby zsumować wszystkie pokoje z unikalnych ofert mieszkań na wynajem, to okazałoby się, że przeciętnie na jeden pokój przypada 13 studentów. Dwa lata temu wynik ten był o ponad połowę niższy.
Efektem zamrożenia nowych inwestycji może być za to problem ze zbyt małą liczbą dostarczanych na rynek mieszkań za około 2 lata. W dającej się przewidzieć przyszłości może to doprowadzić do sytuacji, w której popyt na mieszkania znacząco przekroczy ich podaż. Scenariusz taki jest możliwy, jeśli faktycznie Rada Polityki Pieniężnej (RPP) szybko zakończy cykl podwyżek stóp procentowych, ale też w perspektywie kilku kwartałów przejdzie do ich obniżek. Ta kumulacja czynników każe sądzić, że okres malejącej dynamiki wzrostów cen mieszkań, a tym bardziej ich ewentualnych skromnych korekt nie będzie trwać długo.
Konsekwencje społeczne realizacji takiego scenariusza mogą okazać się jednoznacznie negatywne. Poziom cen, rosnące czynsze, jak i utrudnienia w dostępie do kredytów powodują, że o „cztery kąty” jest znacznie trudniej. Nie ma ponadto pewności, czy spodziewana recesja faktycznie doprowadzi do korekty cen mieszkań, a nawet jeśliby do niej doszło, to byłaby bardzo płytka. Trudno o większą przecenę w obliczu gwałtownie rosnących czynszów najmu, skokowych wzrostów kosztów budowy oraz dwucyfrowej inflacji, przed którą nieruchomości zwykły w dłuższym terminie chronić. Nie możemy też zapominać o fakcie, że potrzeby mieszkaniowe w Polsce wyraźnie wzrosły w wyniku napływu Ukraińców do Polski. To nie pozostaje bez wpływu na popyt na mieszkania i jest czynnikiem cenotwórczym – zarówno na rynku najmu, jak i na rynku transakcji zakupu na własność. Rynki te stanowią bowiem system naczyń połączonych. Popyt mieszkaniowy ze strony migrantów generowany jest z oszczędności, jak i z dochodów otrzymywanych w Polsce. Te są spore, bo aktywność zawodowa ludności napływającej w ostatnich miesiącach jest, na tle doświadczeń innych krajów, rekordowo wręcz wysoka.
Trzeba ponadto mieć świadomość, że wyczekiwana od lat korekta cen mieszkań i tak nie rozwiązałaby problemu dostępności nieruchomości. Przecież ewentualna przecena w obliczu zakręcenia kurków z kredytami nie pozwoli rodakom na realizację marzeń o zakupie pierwszego mieszkania. Za to z każdym miesiącem rośnie grono osób, które muszą wstrzymywać się z decyzją o zakupie. Gdy w końcu kredyty mieszkaniowe zaczną być szerzej dostępne, to fala chętnych na zakup zderzy się z ograniczoną ofertą wynikającą z dzisiejszego zahamowania procesów inwestycyjnych. Tym bardziej warto teraz rozważyć sensowną interwencję rządu lub regulatora, która miałaby na celu ułatwienie dostępu do mieszkań. Uważamy, że przyszedł już czas na to, aby złagodzić zalecenia UKNF, które w bieżącym roku utrudniły dostęp do kredytów. Godnym wprowadzenia jest też pomysł tanich kredytów dla młodych zasygnalizowany przez Prezesa Jarosława Kaczyńskiego. Warto jednak przy jego uszczegóławianiu wziąć pod uwagę zarówno nasze, jak i światowe osiągnięcia oraz doświadczenia, aby – jeśli na rynek mają trafić pieniądze budżetowe – były one jak najefektywniej wydane i nie powodowały presji na wzrost cen nieruchomości.
Podtrzymujemy ponadto naszą prognozę, w myśl której na koniec 2022 roku ceny mieszkań będą o od 7% do 12% wyższe niż pod koniec 2021 roku. Kolejne kwartały powinny przynieść wolniejszą dynamikę zmian cen, przy której nie wykluczamy nawet płytkiej korekty. Jeśli ponadto spełnią się klarujące się dziś scenariusze, to spodziewamy się, że w trakcie 2024 roku ceny mieszkań dobrną do poziomu aż o 20% wyższego niż ten z początku 2022 roku.
Zachęcamy do zapoznania się z prognozami, które sformułowaliśmy na najbliższe kwartały oraz do lektury pełnej wersji raportu dotyczącego najnowszego odczytu Indeksu HRE.
W załączonym raporcie poruszamy ponadto tematy:
- Skutków napływu uchodźców z punktu widzenia rynku mieszkaniowego,
- Zmian zdolności kredytowej Polaków,
- Cen mieszkań i prognoz dotyczących dalszych ich zmian,
- Rządowych pomysłów dla rynku mieszkaniowego,
- Skali akcji kredytowej,
- Kondycji gospodarstw domowych,
- Kondycji sektora budownictwa mieszkaniowego,
- Sytuacji na rynku najmu,
- Inwestycji realizowanych przez fundusze na rynku mieszkaniowym,
- Długoterminowych prognoz dotyczących poziomu stóp procentowych w Polsce.
Michał Cebula, prezes HRE Think Tank
Bądź pierwszy, który skomentuje ten wpis