Warszawa, 26-09-2022 r.
Autor: Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome.pl
Tanie mieszkania w dużych miastach, gdzie ich szukać?
Mimo drastycznego wzrostu kosztów kredytowania, spadku zdolności kredytowej Polaków oraz liczby zawieranych umów, na razie nie widać głębszej przeceny na rynku mieszkaniowym. To skłania osoby zainteresowane kupnem do poszukiwania nieruchomości przecenionych, tańszych. Eksperci portalu GetHome.pl postanowili sprawdzić, gdzie takie mieszkania można jeszcze znaleźć.
Fakt ostrego hamowania akcji kredytowej, spowodowany cyklem wzrostów stóp procentowych, potwierdzają raporty instytucji monitorujących rynek. Z danych Amron – Sarfin wynika, że w I kwartale tego roku liczba podpisanych umów kredytowych wyniosła blisko 48 tys., co było wynikiem aż o 25 proc. gorszym w porównaniu do ostatniego kwartału roku 2021. W II kwartale l rynek hipotek nadal był pod kreską – banki udzieliły 38 tys. kredytów – o 19 procent mniej niż kwartał wcześniej. Skalę hamowania pokazuje jednak jeszcze bardziej porównanie liczby i wartości zawartych umów z tym samym okresem roku ubiegłego. Z danych Amron – Sarfin wynika, że w porównaniu do II kw. 2021 udzielono aż o ponad 28 tys. kredytów mniej. Spadek wyniósł blisko 44 proc. Z kolei wartość nowo podpisanych umów kredytowych była niższa aż o ponad 8,6 mld zł, czyli o blisko 40 proc.
Wydawałoby się, że tak drastyczne osłabienie akcji kredytowej powinno sprowokować wyraźną korektę cenową na rynku mieszkaniowym, tymczasem na razie nie jest ona widoczna.
W drugim kwartale roku w większości największych ośrodków miejskich mieszkania drożały. Tak było we Wrocławiu, Łodzi, Krakowie i Gdańsku. Największe wzrosty cen odnotowano w Łodzi i Wrocławiu – odpowiednio o 4,78% i 4,77%. Średnia cena transakcyjna w II kwartale 2022 roku wyniosła w tych miastach kolejno 6 688 zł/m2 i 8 713 zł/m2. Mniej podrożały mieszkania w Krakowie (o 3,39%) i Gdańsku (o 0,45%). Staniały za to nieznacznie w Warszawie (- 1,17 %) i Poznaniu (o 2,01%), jednak w porównaniu do ubiegłego roku ceny ciągle są znacznie wyższe we wszystkich wymienionych miastach. Największe wzrosty przeciętnej ceny mieszkań zarejestrowano we Wrocławiu (o 14,67% rok do roku), Łodzi (14,25%) oraz Krakowie (12,73%). Mieszkania na sprzedaż w Warszawie podrożały rok do roku o ponad 10 %, w Gdańsku o ponad 7%. Najniższy wzrost wystąpił natomiast w Poznaniu – 6,24%. Ofertę mieszkań na sprzedaż w Warszawie sprawdź na https://gethome.pl/mieszkania/
Na razie więc klienci rynku mieszkaniowego mają do czynienia ciągle z drożejącymi mieszkaniami. W związku z coraz bardziej ograniczonymi możliwościami finansowania z banków są zmuszeni szukać tanich alternatyw na rynku mieszkaniowym.
Tańsze przedmieścia i miasta satelickie
Tradycyjnie już, cena spada wraz z potencjalnie mniej atrakcyjną lokalizacja. Centra miast i popularne wielkomiejskie dzielnice okalające centra są najdroższe, zdecydowanie taniej wypadają obrzeża, oddalone lokalizacje wielkomiejskie i miasteczka satelickie.
Przykładowo – jeśli w Warszawie średnie ceny mieszkań wg Amron – Sarfin w drugim kwartale roku wynosiły przeciętnie ponad 11 tys. zł/mkw., to na oddalonej o ponad 10 km od centrum Białołęce można obecnie znaleźć nowe mieszkania w cenie poniżej 8 tys. zł za metr kw. Na osiedlu Hemara, etap III w lokalizacji Białołęka, Brzeziny, stawki zaczynają się od 7800 zł/mkw., choć raczej dotyczy to większych metraży.
Zdecydowanie tańsze mieszkania znajdziemy też oczywiście w tzw. sypialniach, a więc miejscowościach okalających metropolię. Pozostając przy obszarze metropolii stołecznej, w Pruszkowie nie brak ofert deweloperskich w przedziale 7 – 8 tys. zł/mkw., czyli znacznie niżej w porównaniu do średnich cen warszawskich. Podobnie jest w innych miejscowościach satelickich, także wokół innych największych ośrodków.
Rynek wtórny – mieszkania do remontu, licytacje
Dobrym źródłem okazji cenowych jest mieszkaniowy rynek wtórny – ze względu na różnorodność oferty, typów budownictwa i lokalizacji. Tradycyjnie już poszukiwacze okazji szukają mieszkań przecenionych, niezależnie od stanu technicznego. Inwestycja w mieszkanie do remontu może być strzałem w dziesiątkę, jeśli lokalizacja mieszkania i jego potencjał dają szansę na to, że po zainwestowaniu jego wartość wzrośnie wyraźnie powyżej kosztów. W dużych miastach potencjalnie perspektywicznym zasobem są mieszkania w kamienicach – niejednokrotnie przecenione ze względu na niedoinwestowanie i zły stan mieszkania czy też budynku. Inwestycja w takie nieruchomości może się jednak opłacić. Zwarta zabudowa kamienic często spotykana jest w centrach lub blisko centrów miast, co sprawia, że lokalizacja takich nieruchomości może być bardzo atrakcyjna. Także same kamienice jako typ zabudowy cieszą się uznaniem. Co prawda ciągle spory odsetek wartościowego budownictwa w miastach przedstawia fatalny stan techniczny, ale też funkcjonują gminne programy pomocowe dla mieszkańców, którzy chcą partycypować w kosztach remontów. Coraz więcej posiadaczy mieszkań w kamienicach, także inwestorów, zdaje sobie sprawę z ich potencjału, co daje szansę na przeprowadzenie koniecznych prac.
Okazyjnie kupione mieszkania do remontu mogą być strzałem w dziesiątkę niezależnie od typu budownictwa. Zdarza się, że właściciele chcą po prostu pozbyć się nieruchomości, nie mają pieniędzy na niezbędne prace, lub też wyceniają wartość mieszkania poniżej jego rzeczywistej wartości. Na takie okazje polują kupujący, także tzw. flipperzy, a więc osoby, które biznesowo obracają mieszkaniami.
Rezerwuarem przecenionych mieszkań są też licytacje komornicze. Zainteresowani dowiedzą się o nich z ogłoszeń publikowanych w prasie, ogłoszeń papierowych w sądzie, siedzibie gminy czy w internecie – np. na witrynie internetowej http://www.licytacje.komornik.pl/. Ogłoszenie określa gdzie i kiedy odbędzie się licytacja a także kwotę wadium, cenę wywoławczą itp. Chętni, którzy wpłacą wadium będą mieli dwa tygodnie na oglądanie nieruchomości a także wgląd w dokumenty.
Warunkiem wzięcia udziału w licytacji jest posiadanie kapitału na wadium. Ta formuła zakupu może być trudna do zrealizowania z udziałem kredytu. Wszystko dlatego, że po wygraniu licytacji i jej uprawomocnieniu, jej zwycięzca ma dwa tygodnie na wpłacenie kwoty zakupu na rachunek depozytowy sądu. Co prawda można starać się o prolongatę terminu, ale ta może wynieść maksymalnie miesiąc. Nawet taki czas nie daje pewności, że uda się uzyskać kredyt w pożądanej wysokości.
Podsumowanie
Wybór pozornie gorszej lokalizacji wielkomiejskiej, z tańszymi mieszkaniami, może być strzałem w dziesiątkę, jeśli postawimy na obszar miasta, który będzie się rozwijał. By dobrze trafić, warto wiedzieć, jakie inwestycje publiczne są planowane w okolicy. Jeśli np. na mało popularne do tej pory osiedle ma w przyszłości prowadzić nowa droga, nowa linia tramwajowa, czy metro, to można śmiało założyć, że dzielnica zyska na atrakcyjności. Lepsze skomunikowanie ściągnie nowe inwestycje, ceny nieruchomości pójdą w górę. Tak było choćby w przypadku warszawskiej Pragi – Północ, która znacznie zyskała w oczach kupujących, gdy pojawiło się tam metro. Wybór na dziś gorszej lokalizacji niekoniecznie więc musi być koniecznością wynikającą tylko z niższych cen. Dobra decyzja daje szansę na to, że kupimy tańsze mieszkanie w rejonie, który z czasem będzie przyciągał nowych mieszkańców i się rozwijał, co wpłynie pozytywnie na wartość nieruchomości, w którą zainwestowaliśmy.
Bądź pierwszy, który skomentuje ten wpis