
W kwietniu spodziewana jest już 7 z rzędu podwyżka stóp procentowych. To najpewniej wciąż nie koniec złych wiadomości dla kredytobiorców. Jedyny plus jest taki, że kres podwyżek może być już blisko. Tak przynajmniej sugerują prognozy.
6 kwietnia Rada Polityki Pieniężnej znowu zdecyduje o poziomie stóp procentowych. Kolejna – siódma już z rzędy podwyżka jest niemal pewna. Przed spotkaniem Rady najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest decyzja o podniesieniu kosztu pieniądza o 50 punktów bazowych (0,5 pkt. proc.). Argumentem zwolenników tego rozwoju wydarzeń jest to, że sytuacja na rynku walutowym jest bez porównania lepsza od tej z marca, a więc nie są konieczne bardziej zdecydowane ruchy.
Decyzja potwierdzi to, co i tak wiemy
Wbrew pozorom – o ile RPP nie zrobi nic zaskakującego – to z punktu widzenia kredytobiorców kwietniowa decyzja o poziomie stóp procentowy niewiele zmieni. Dlaczego? Rynek już dawno uwzględnił nie tylko tę decyzję, ale też kolejne podobne. Tak można odczytywać fakt, że przy podstawowej stopie procentowej na poziomie 3,5%, stawka WIBOR 3M jest już na poziomie 4,9%. W normalnych warunkach różnica pomiędzy podstawową stopą procentową i trzymiesięcznym WIBOR-em wynosi około 0,25 pkt. proc. Teraz różnica jest prawie sześciokrotnie wyższa. Można to interpretować tak, że rynek uwzględnił już nie tylko kwietniową decyzję, ale też majową a przynajmniej po części także czerwcową.
Raty poszły w górę o ponad połowę
Nie zmienia to faktu, że dotychczasowe podwyżki stóp procentowych, a dokładnie to będące ich pochodnymi zmiany notowań stawki WIBOR spowodowały, że już dziś raty złotowych kredytów mieszkaniowych mogą być o około 50-60% wyższe niż we wrześniu 2021 roku.
Jeśli sprawdzą się przewidywania sugerowane przez kontrakty terminowe (FRA), to raty pójdą jeszcze w górę o 10-15%, a podstawowa stopa procentowa dojdzie do poziomu około 5,5-6%. Jest to wynik pomiędzy argumentami zwolenników walki z inflacją (ci chcieliby wyższych stóp procentowych) i tych, którzy uważają, że RPP powinna też zadbać o to, aby nie pogrążyć gospodarki (ci woleliby, aby stopy procentowe aż tak nie rosły). Przed RPP jest ekstremalnie trudne zadanie. Gremium to powinno walczyć z inflacją, ale nie utrudniać nadmiernie sytuacji w gospodarce i nie zaprzepaścić dobrej sytuacji na rynku pracy.
Im droższy kredyt, tym trudniej o kredyt
Konsekwencją rosnących rat jest topniejąca zdolność kredytowa. Trzyosobowa rodzina, która ma do dyspozycji dwie średnie krajowe, nie może już pożyczyć 700 tysięcy złotych na zakup mieszkania (jak we wrześniu), a raczej około 200-250 tysięcy złotych mniej. Z punktu widzenia kredytobiorców oznacza to, że przynajmniej do końca maja trudniej będzie o kredyt. Co prawda wynagrodzenia będą rosnąć, a banki będą próbowały uatrakcyjnić swoje oferty (np. obniżając marże), ale i tak rosnące stopy procentowe będą górą i to one będą powodowały, że siła nabywcza potencjalnych kupujących będzie stopniowo topniała.
Jest to o tyle zły scenariusz, że w tym samym czasie na rynku najmu mamy do czynienia z bezprecedensowym wykupieniem oferty i dynamicznymi wzrostami stawek czynszów. W efekcie znacznie ograniczana jest dostępność mieszkań z punktu widzenia najemców i nabywców posiłkujących się kredytem. W tym samym czasie wzrosła atrakcyjność sektora mieszkań na wynajem z punktu widzenia inwestorów – zarówno indywidualnych, jak i instytucjonalnych.
Tym bardziej przydać może się dziś rządowy program kredytów bez wkładu własnego. Choć dostępność mieszkań spełniających kryteria programu będzie w wielu miastach mocno ograniczona (np. Kraków, Szczecin czy Lublin), to w dużej mierze od banków zależy czy przygotowywane przez nie oferty będą stanowiły ciekawą alternatywę dla osób dziś korzystających z oferty rynku najmu.
Potencjalna wysokość rat kredytów mieszkaniowych |
|||||
Data |
WIBOR 3M |
Dług zaciągnięty na 25 lat z marżą na poziomie 2,6% na kwotę: |
|||
100 000 zł |
300 000 zł |
500 000 zł |
1 000 000 zł |
||
styczeń 2021 |
0,21% |
464 zł |
1 393 zł |
2 322 zł |
4 644 zł |
luty 2021 |
0,21% |
464 zł |
1 393 zł |
2 322 zł |
4 644 zł |
marzec 2021 |
0,21% |
464 zł |
1 393 zł |
2 322 zł |
4 644 zł |
kwiecień 2021 |
0,21% |
464 zł |
1 393 zł |
2 322 zł |
4 644 zł |
maj 2021 |
0,21% |
464 zł |
1 393 zł |
2 322 zł |
4 644 zł |
czerwiec 2021 |
0,21% |
464 zł |
1 393 zł |
2 322 zł |
4 644 zł |
lipiec 2021 |
0,21% |
464 zł |
1 393 zł |
2 322 zł |
4 644 zł |
sierpień 2021 |
0,21% |
464 zł |
1 393 zł |
2 322 zł |
4 644 zł |
wrzesień 2021 |
0,24% |
466 zł |
1 398 zł |
2 330 zł |
4 659 zł |
październik 2021 |
0,69% |
489 zł |
1 468 zł |
2 447 zł |
4 894 zł |
listopad 2021 |
1,62% |
540 zł |
1 620 zł |
2 700 zł |
5 401 zł |
grudzień 2021 |
2,33% |
581 zł |
1 742 zł |
2 903 zł |
5 805 zł |
styczeń 2022 |
2,79% |
608 zł |
1 823 zł |
3 038 zł |
6 075 zł |
luty 2022 |
3,38% |
643 zł |
1 929 zł |
3 215 zł |
6 431 zł |
marzec 2022 |
4,33% |
702 zł |
2 107 zł |
3 512 zł |
7 023 zł |
5 kwietnia 2022 |
4,90% |
739 zł |
2 217 zł |
3 695 zł |
7 390 zł |
maj 2022* |
5,60% |
785 zł |
2 355 zł |
3 925 zł |
7 849 zł |
czerwiec 2022* |
5,92% |
807 zł |
2 420 zł |
4 033 zł |
8 066 zł |
lipiec 2022* |
6,16% |
822 zł |
2 467 zł |
4 112 zł |
8 225 zł |
sierpień 2022* |
6,22% |
827 zł |
2 481 zł |
4 135 zł |
8 269 zł |
wrzesień 2022* |
6,26% |
829 zł |
2 488 zł |
4 147 zł |
8 295 zł |
październik 2022* |
6,32% |
833 zł |
2 500 zł |
4 167 zł |
8 334 zł |
listopad 2022* |
6,32% |
833 zł |
2 500 zł |
4 167 zł |
8 334 zł |
grudzień 2022* |
6,31% |
833 zł |
2 500 zł |
4 167 zł |
8 333 zł |
styczeń 2023* |
6,32% |
833 zł |
2 500 zł |
4 167 zł |
8 334 zł |
lipiec 2023* |
5,90% |
805 zł |
2 415 zł |
4 024 zł |
8 049 zł |
styczeń 2024* |
5,48% |
777 zł |
2 330 zł |
3 884 zł |
7 768 zł |
*prognoza Szacunki HRE Investments |
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
Bądź pierwszy, który skomentuje ten wpis