Powstaje nowy rynek nieruchomości na wynajem

Inwestorzy instytucjonalni będą najbardziej zainteresowani rynkiem nieruchomości w miastach, które są w Polsce największymi ośrodkami akademickimi. W Polsce mieszkania na wynajem to zaledwie 15 proc. tego rynku nieruchomości. Ich właścicielami przede wszystkim są osoby prywatne. Pojawiający się coraz chętniej inwestorzy instytucjonalni w kilka lat powinni zmienić rynek.

Pierwszą na polskim rynku transakcję w modelu inwestorskim PRS podpisano w 2017 r. Ostatnio wiele się zmieniło, takich funduszy jest coraz więcej. Najczęściej są to instytucja zagraniczne – fundusze emerytalne i ubezpieczeniowe. – Jedną z pierwszych takich transakcji przeprowadziły fundusze należące do grupy Catella, które kupiły gotowy projekt w Warszawie na ul.Preca – mówi w rozmowie z MarketNews24 Małgorzata Dankowska, doradca podatkowy, partner odpowiedzialna za Zespół ds. Nieruchomości w TPA Poland.

Fundusz Catella Polska jest znany także ze swej inwestycji na ul.Złotej 44 w Warszawie i w akademiki w Krakowie. Fundusze wybierając lokalizację porównują stopy zwrotu z inwestycji w różnych krajach. Polska wypada dobrze w tym porównaniu, ponieważ rynek jest słabo jeszcze opanowany przez takie fundusze. Fundusz analizuje jaki stały dochód (cash flow) przynosić powinien cały budynek.

Są to zakupy realizowane pakietowo. Fundusz angażuje się, gdy deweloper ma już prawo do gruntu, ale jeszcze nie rozpoczął się proces budowlany. – Z punktu widzenia inwestora jest to interesujące, ponieważ może śledzić jak cały proces jest prowadzony, wpływając na jego realizację poprzez przenoszenie swoich zagranicznych doświadczeń do Polski – dodaje M.Dankowska. Dla dewelopera może być bardzo istotne, że często takie fundusze zapewniają finansowanie inwestycji. Aktywność zagranicznych inwestorów byłaby większa, gdyby system podatkowy w Polsce był prostszy. Okazuje się, że przy innych inwestycjach w nieruchomości (np. magazyny, biura, centra handlowe) jest to prostsze, ze względu na zróżnicowane stawki podatku VAT.

Jeżeli dany projekt zostanie zakwalifikowany jako mieszkalny, to budynek z gruntem inwestor może nabyć z 8 proc. VAT. Jednak to w jakim stopniu inwestor będzie mógł odliczyć VAT zależeć będzie od tego, w jakim stopniu nieruchomość zostanie wynajęta i na jakie cele. Przepisy podatkowe w wielu kwestiach nie są jednoznaczne. – Rynek PRS będzie rozwijał się w tych miastach, które są dużymi ośrodkami akademickimi – ocenia Małgorzata Dankowska.