Polski rynek najmu jest niepokojąco przeludniony

Aż 59% najemców w Polsce mieszka w za małym mieszkaniu – tak przynajmniej sugerowały dane Eurostatu za 2021 rok. Widząc to co dziś dzieje się na tym rynku spokojnie można dodać do tego wyniku kilka dodatkowych punktów procentowych. To jeden z najgorszych wyników w Europie.

Jeśli wierzyć danym UNIREPO, to po gorącym okresie studenckiego najmu, mieszkań na wynajem w Polsce wciąż jest za mało. Pod koniec drugiej dekady października unikalnych ofert lokali na wynajem było trochę ponad 59 tysięcy. Rok temu wolnych mieszkań na wynajem było o 25% więcej, a dwa lata temu o ponad 90% więcej. Ponadto trzeba pamiętać, że wspomnianych 59 tysięcy mieszkań na wynajem, to liczba oszacowana dla całego kraju. To również niewiele biorąc pod uwagę, że cały zasób mieszkań na wynajem można w Polsce szacować na około 1,2-1,4 mln nieruchomości.

Czynsze najmu pną się w górę

 

Niska liczba wolnych mieszkań na wynajem to oczywiście pokłosie utrzymującej się od miesięcy przewagi popytu nad podażą. Jest to sytuacja sprzyjająca wzrostowi stawek czynszów. Te w największych miastach są dziś o około 1/4 wyższe niż przed rokiem. Podwyżki czynszów wynikają nie tylko z ruchów migracyjnych, ale też wzmożonej inflacji i podwyżek stóp procentowych (czego koszty właściciele chcą przynajmniej w części przerzucać na najemców). Do tego dochodzi fakt, że trudniejszy dostęp do kredytów zmusza też część osób, którym banki odmówiły „hipoteki”, do korzystania z mieszkań na wynajem. Podobna sytuacja może jeszcze trwać przez jakiś czas.

Przeludnienie polskich mieszkań znacznie wyższe niż w UE

 

Niestety ma to negatywny wpływ na warunki mieszkaniowe najemców w Polsce. Rosnące stawki czynszów powodują bowiem, że część najemców zmuszona jest poszukiwać ofert o niższym standardzie. Dane Eurostatu już w 2021 roku świadczyły o tym, że sytuacja na rynku najmu w Polsce jest daleka od ideału. Zgodnie z danymi europejskiego urzędu aż 59% najemców płacących czynsz na zasadach rynkowych mieszkało w lokalach przeludnionych. To prawie 2,5 razy gorszy wynik niż unijna średnia.

Czym jednak jest ów stan przeludnienia? Pod tym pojęciem urząd rozumie sytuację, w której do dyspozycji gospodarstwa domowego jest za mało pokoi. Normą powinno by to, że na gospodarstwo domowe przypada co najmniej jeden pokój (w domyśle salonu) plus:

1. jeden pokój (sypialnia) dla pary tworzącej gospodarstwo domowe,
2. jeden pokój (sypialnia) dla każdej samotnej osoby pełnoletniej,
3. jeden pokój (sypialnia) dla dwójki dzieci o tej samej płci w wieku od 12 do 17 lat,
4. jeden pokój (sypialnia) dla osoby w wielu od 12 do 17 lat, jeśli nie została uwzględniona w powyższych punktach,
5. jeden pokój (sypialnia) dla dwójki dzieci poniżej 12. roku życia.

Innymi słowy – jeden pokój to de facto baza, do której dodawane są pokoje, jeśli gospodarstwo domowe spełnia wymagania z kolejnych punktów. Nawiasem mówiąc oznacza to, że każda kawalerka zgodnie ze standardami europejskimi jest przeludniona o ile mieszka w niej co najmniej jedna osoba, bo oprócz pokoju dziennego nie ma ona wtedy do dyspozycji oddzielnej sypialni.

Są kraje, w których przeludnienie niemal nie występuje

 

W 2021 roku odsetek przeludnionych mieszkań na wynajem w Polsce na poziomie 59% plasował nasz kraj w gronie państw o największym problemie przeludnienia. Dla porównania średnia unijna była wtedy na poziomie 24%. Nowszych danych jeszcze nie ma. Już dziś można się jednak spodziewać jakie odczyty zostaną zaprezentowane dla Polski, skoro liczba ofert mieszkań na wynajem jest niska, a stawki czynszów poszły w górę. Nasz wynik będzie po prostu gorszy, bo problem przeludnienia wynajmowanych mieszkań na naszych oczach narasta.

Póki co z zebranych dotychczas danych wynika, że pod względem przeludnienia w 2021 roku gorsza sytuacja niż w Polsce była na Litwie, w Bułgarii, Chorwacji, Rumunii i na Łotwie. Tam odsetek najemców mieszkających w za małych lokalach wynosił od 60% do 72%. Na drugim biegunie mamy za to Maltę, Cypr i Holandię. W tych krajach w przeludnionych mieszkaniach mieszka tylko od 2% do 8% osób korzystających z najmu na zasadach rynkowych.

Podatki powinny być dozowane z rozsądkiem

 

W tym kontekście pomysł dodatkowego opodatkowania właścicieli kilku mieszkań na wynajem może się okazać zupełnie nietrafiony. Polsce powinno zależeć raczej na tym, aby na rynku najmu dostępnych było więcej lokali, co dzięki konkurencji powinno podnosić standard mieszkaniowy i sprawiać, że dostępność cenowa mieszkań na wynajem powinna się poprawiać.

Z drugiej jednak strony na tej niwie indywidualni właściciele sprawdzać powinni się lepiej niż fundusze inwestycyjne budujące portfele mieszkań na wynajem – tak przynajmniej sugerują doświadczenia berlińskie. To może być już racjonalna podstawa do tego, aby rozważyć wprowadzenie danin publicznych obciążających fundusze inwestycyjne, a nie indywidualnych posiadaczy mieszkań na wynajem. Dlaczego? Duże fundusze inwestycyjne mają naturalną i w pełni uzasadnioną skłonność do maksymalizowania zysku, ale też więcej możliwości omijania regulacji niż osoba fizyczna posiadająca lokale na wynajem.

I tak na przykład fundusze, które chciały ominąć regulacje dotyczące ograniczania wzrostu cen najmu były oskarżane za naszą zachodnią granicą o dokonywanie niepotrzebnych – z punktu widzenia najemców – remontów, aby w ten sposób móc podwyższać czynsze nawet o 80%. Ponadto badania naukowe sugerują, że nadmierna ekspansja funduszy inwestycyjnych prowadzi nie tylko do wzrostu cen mieszkań, ale też do tego, że buduje się ich mniej. Ten drugi efekt jest nie mniej ważny w Polsce, gdzie mamy wciąż do czynienia z niezaspokojonymi potrzebami mieszkaniowymi. Więcej informacji na ten temat HRE Think Tank zebrał w raporcie pt. Wpływ inwestycji instytucjonalnych na rynek mieszkaniowy.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments