Dane NBP wskazują, że TFI odnotowały drugi w historii wynik finansowy (lepszy był tylko w 2007 roku). Wynik finansowy netto wzrósł z 499 mln zł na koniec 2016 roku do 684 mln zł na koniec 2017 roku.
Uderza przy tym wzrost rentowności liczonej popularnym wskaźnikiem ROE (ang. return on equity, stopa zwrotu z kapitału własnego). Z i tak imponujących 30,4 proc. na koniec 2016 roku, ROE TFI wzrosło aż do 41,1 proc. na koniec 2017 roku. Dla porównania ROE Powszechnych Towarzystw Emerytalnych (czyli zarządzających OFE i DFE) wyniosło 19,9 proc. na koniec 2017 roku (wzrost z 17,1 proc. na koniec 2016 roku). Poza sektorem finansowym każdy choćby dwucyfrowy wskaźnik rentowności uważa się za dobry.
Raport NBP wpłaty gospodarstw domowych do bezpieczniejszych rodzajów funduszy inwestycyjnych interpretuje jako poszukiwanie potencjalnie bardziej dochodowej lokaty kapitału niż depozyty bankowe.
Podobnego argumentu można użyć przy opisie rynku nieruchomości. Znajdował się on w fazie ekspansji. Osiągnięto lub przekroczono wartości produkcji w toku oraz sprzedaży mieszkań z poprzedniego szczytu w latach 2006-2008.
Analitycy NBP uspokajają jednak, że po fazie ekspansji nie musi od razu przyjść gwałtowne załamanie. W porównaniu z poprzednią ekspansją widać bowiem istotne różnice. Dynamika akcji kredytowej jest o wiele niższa, a wysoki popyt, głównie gotówkowy, spotyka się z wysoką podażą. W efekcie obserwowane wzrosty cen mieszkań są niewielkie. Co więcej, ceny nominalnie są nadal niższe niż np. w 2007 roku, mimo że obecne dochody są sporo wyższe. Kropką nad i jest także brak popytu spekulacyjnego, który pojawia się, gdy oczekiwanie na duży wzrost cen mieszkań w przyszłości jest powszechne.
Kto kupuje teraz mieszkania? Głównie osoby myślące o dochodach z najmu jako alternatywie dla lokaty bankowej.
„Popyt inwestycyjny na mieszkania związany jest z oczekiwanymi relatywnie wysokimi stopami zwrotu z wynajmu mieszkania w relacji do stóp zwrotu z innych aktywów, w które gospodarstwo domowe może lokować środki. W Polsce takimi aktywami są głównie depozyty w bankach, a w mniejszym zakresie obligacje skarbowe i jednostki uczestnictwa funduszy inwestycyjnych. Niskie oprocentowanie depozytów powoduje, że inwestycja w mieszkanie, pomimo ryzyka związanego z jego niską płynnością oraz ochroną lokatora, jest postrzegana jako atrakcyjna lokata” – czytamy w raporcie.
W sumie analitycy NBP zauważają, że choć rynek mieszkaniowy pozostaje we względnej równowadze to jednak „staje się ona mniej stabilna” tzn. wystąpienie ewentualnych szoków podażowych lub popytowych, może z większym niż w ostatnich latach prawdopodobieństwem, doprowadzić do powstania nierównowag.
Szok podażowy może być spowodowany tym, że deweloperom nie będzie już tak łatwo zwiększać produkcji mieszkań. Na drodze staje bowiem wzrost cen ziemi, materiałów budowlanych oraz stawek wykonawców. Z drugiej strony nawet obecne poziomy produkcji, przy kapitulacji nabywców w scenariuszu szoku popytowego, oznaczałyby problemy ze sprzedażą mieszkań.
To jednak scenariusze alternatywne. Na razie deweloperzy sporo budują, Polacy sporo kupują i o szoku nikt nie myśli.
Marek Pielach
Dziennikarz Obserwatora Finansowego, specjalizuje się w obszarach makroekonomii i finansów publicznych.
Bądź pierwszy, który skomentuje ten wpis