HRE Indeks: W 2023 roku Polacy czekają na sensowny program mieszkaniowy

Szanowni Państwo,

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w ostatnich kwartałach zmieniała się jak w kalejdoskopie. Wybuch epidemii, a potem wojny za naszą wschodnią granicą na przemian powodowały zamrożenie, a następnie ożywienie w mieszkaniówce. Jak zwykle przy takich gwałtownych ruchach najmocniej poszkodowani byli zwykli Kowalscy, którzy albo na kredyt nie mogli liczyć, albo wręcz przeciwnie – musieli się ścigać z rynkiem i rosnącymi cenami, by kupić mieszkanie, korzystając z najtańszych kredytów w historii. Na rynku najmu w tym czasie sytuacja również zmieniła się diametralnie. W trakcie epidemii właściciele obniżali stawki czynszów i często to oni poszukiwali potencjalnych najemców do swoich mieszkań, a nie odwrotnie. Ci, którym się to nie udało, wykorzystywali okres przestoju, aby mieszkania na wynajem remontować i podnosić ich standard. Teraz sytuacja jest skrajnie odmienna. Mieszkań brakuje, czynsze wzrosły przeciętnie o 20-25% w porównaniu do sytuacji z ubiegłego roku, a potencjalni lokatorzy znowu mogą się spotkać z tzw. castingami na najemców.

Niestety wiele wskazuje na to, że ta rynkowa huśtawka sama się nie zatrzyma. Dziś znowu banki nie chcą lub nie mogą udzielać kredytów. W efekcie niezaspokojony popyt się kumuluje i ponownie wyleje się na rynek, gdy nadarzy się ku temu sposobność. Ponadto zakręcone kurki z kredytami wespół z masową migracją i dwucyfrową inflacją przekładają się na niewidziane od lat dwucyfrowe wzrosty stawek czynszów. Sytuacja jest bardzo zła, bo wolne mieszkania na wynajem stanowić mogą w Polsce mniej niż 5% istniejącej oferty. To oznacza drastyczny wręcz poziom wykupienia, który sprzyja skokowym podwyżkom stawek czynszów. Efekt? Za pieniądze, które rok temu wystarczyć mogły na wynajem dwupokojowego lokum dziś jesteśmy w stanie opłacić kawalerkę, a za pieniądze, które przed rokiem starczyły na kawalerkę opłacimy dziś jedynie pokój na wynajem.

To oczywiście powoduje, że na rynku uaktywnili się inwestorzy widzący w wynajmie sposób na przyzwoity zarobek i nadzieję na uchronienie oszczędności przed inflacją. Ich inwestycje powinny spowodować, że oferta mieszkań na wynajem będzie rosła, a więc obserwowane dziś napięcia powinny być rozładowywane. Problem w tym, że takie dostosowania są czasochłonne i mogą się okazać niewystarczające. Podobnie jest ze sprzedażą kredytów hipotecznych, która spadła względem poprzedniego roku o około 70%, ale od kilku już miesięcy wydaje się „ubijać dno”. Rosnące wynagrodzenia, spadek oprocentowania wynikający z zamiany stawki WIBOR na WIRON, mające nadejść za kilka kwartałów obniżki stóp procentowych czy potencjalne ułatwienia w badaniu zdolności kredytowej (KNF) mogą ten stan rynku kredytowego poprawiać. Jednak nawet realizacja pozytywnych prognoz oznacza długotrwałą odbudowę popytu na kredyty mieszkaniowe.

Jest to o tyle niepokojący scenariusz, że w międzyczasie deweloperzy bardzo mocno ograniczyli liczbę noworozpoczynanych budów. Dane podsumowujące październik 2022 roku sugerują spadki niemal o połowę wobec analogicznego okresu rok wcześniej. Jest to o tyle problem, że w ostatnim czasie potrzeby mieszkaniowe wzrosły (ze względu na migrację), a tymczasem w sektorze budownictwa mieszkaniowego nastąpiła zima. To zła informacja dla firm budowlanych, ale też producentów materiałów budowlanych i wykończeniowych, mebli, AGD czy pozostałego wyposażenia domów i mieszkań.

Idąc dalej, skoro dziś deweloperzy zaczynają znacznie mniej budów, to za dwa lata będą oddawali do użytkowania znacznie mniej mieszkań. W efekcie o ile w 2023 roku spodziewać możemy się powolnej poprawy na rynku kredytowym i stabilizacji cen mieszkań albo nawet niewielkiej ich korekty, to już w 2024 roku wracający do normy popyt na mieszkania zderzyć się może z małą ofertą lokali dostępnych na rynku. Jest to prosty przepis na to, aby w 2024 roku ceny mieszkań doszły do poziomu nawet o 20% wyższego niż na początku 2022 roku. W efekcie przerwy we wzrostach cen mieszkań w latach 2022-24 jako HRE Think Tank spodziewamy się co najwyżej w 2023 roku.

Rozwiązaniem wielu z problemów, z którymi się dziś borykamy mógłby być racjonalnie skrojony program mieszkaniowy, o którym wspomina część polityków partii rządzącej. Sensowne wsparcie w tym zakresie dałoby np. młodym Polakom przewagę nad inwestorami, spekulantami czy funduszami inwestycyjnymi aktywnymi na polskim rynku najmu. Jednocześnie rządowy program mógłby pomóc rozładować napięcie na tym rynku, bo część osób dziś zmuszonych do korzystania z lokali na wynajem mogłaby kupić własne, upragnione „cztery kąty”. Co nie mniej ważne – wzrost popytu na mieszkania mógłby ograniczyć skalę zapaści w budowlance oraz utrudniłby ekspansję zagranicznych funduszy inwestycyjnych budujących w Polsce portfele mieszkań na wynajem. Jeśli bowiem deweloperzy zauważą dodatkowy popyt na mieszkania, to bardzo chętnie na niego odpowiedzą i zrezygnują ze współpracy z funduszami.

Diabeł jak zwykle tkwi w szczegółach. Z jednej strony program mieszkaniowy musi być skrojony tak, aby efektywnie dysponować budżetowymi pieniędzmi. Te nie mogą być wydawane zbyt lekką ręką, aby nie doprowadziły do kolejnych wzrostów cen mieszkań, a z drugiej strony warunki programu nie mogą być zbyt restrykcyjne, aby istniała realna możliwość skorzystania z jego dobrodziejstw. Wprowadzenie takiego mechanizmu w roku wyborczym jest możliwe, ale daleko nam tu do pewności. Bez programu natomiast mamy niemal gwarancję dalszych turbulencji na rynkach – najmu, kredytowym czy budowlanym.

Zachęcamy do zapoznania się z prognozami, które sformułowaliśmy na najbliższe kwartały oraz do lektury pełnej wersji raportu dotyczącego najnowszego odczytu Indeksu HRE.

W załączonym raporcie poruszamy ponadto tematy:

• Skutków napływu uchodźców z punktu widzenia rynku mieszkaniowego,
• Zmian zdolności kredytowej Polaków,
• Cen mieszkań i prognoz dotyczących dalszych ich zmian,
• Rządowych pomysłów dla rynku mieszkaniowego,
• Skali akcji kredytowej,
• Kondycji gospodarstw domowych,
• Kondycji sektora budownictwa mieszkaniowego,
• Sytuacji na rynku najmu,
• Inwestycji realizowanych przez fundusze na rynku mieszkaniowym,
• Długoterminowych prognoz dotyczących poziomu stóp procentowych w Polsce.

Michał Cebula, Prezes HRE Think Tank

 

W 2023 roku Polacy czekają na sensowny program mieszkaniowy

Słabe wyniki sprzedaży hipotek i mieszkań to jedno oblicze aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości. Po drugiej stronie mamy niewidzianą od lat koniunkturę na rynku najmu, na którym brakuje mieszkań, a stawki czynszów wzrosły przeciętnie o 20-25% w porównaniu do stanu sprzed roku. Normalizacja sytuacji na tak rozhuśtanym rynku może potrwać i przynieść jeszcze szereg negatywnych konsekwencji. Lekarstwem mógłby być racjonalnie skrojony program mieszkaniowy.

Rynek mieszkaniowy ma dziś co najmniej dwa skrajne oblicza. Z jednej strony trafiają do nas informacje o tym, że mieszkań na wynajem brakuje, a średnie stawki czynszów wzrosły w miastach wojewódzkich o 20-25% (r/r)[1]. Najświeższe dane na temat cen faktycznie płaconych za zakup mieszkań pokazują ponadto, że na lokale używane musimy dziś przeznaczyć o 13,6% więcej niż przed rokiem[2]. Część informacji sugeruje więc dobrą koniunkturę, ale to tylko fragment obrazu rynku.

Z drugiej bowiem strony mamy informacje o spadku popytu na kredyty mieszkaniowe nawet o 70% (r/r)[3]. Do tego dochodzą dane o mniejszej liczbie zawieranych transakcji. W ostatnich miesiącach spadek sprzedaży nowych mieszkań na 6 rynkach wyniósł od 10% w październiku 2022 roku do 40% w czerwcu 2022 roku[4].Przy tym jednak o przyzwoitym poziomie popytu na mieszkania ze strony nabywców gotówkowych świadczy to, że na przykład na rynku pierwotnym spadek liczby zawieranych transakcji jest znacznie mniejszy niż erozja, którą widzimy na rynku kredytowym.

Rynek mieszkaniowy to system naczyń połączonych

Już tych kilka liczb pokazuje, że sytuacja w mieszkaniówce jest co najmniej złożona. Aby rzetelnie ją ocenić, należy patrzeć na wiele danych płynących z tego rynku i jego otoczenia. Pojedyncze wskaźniki potrafią bowiem wprowadzać w błąd. Dlatego HRE Think Tank w ramach prowadzonego od lat badania bazuje na 25 wskaźnikach diagnozujących zmiany cen mieszkań, kondycję gospodarstw domowych, koniunkturę w sektorze budownictwa i sytuację banków ze szczególnym uwzględnieniem sfery kredytów hipotecznych. Wszystkie one wspólnie służą nam do tego, aby wyliczyć jeden wskaźnik, który pokazuje koniunkturę w mieszkaniówce, ostrzega zarówno przed nadmiernym rozgrzaniem rynku, jak i może wskazywać na potencjalną zapaść w sektorze.

Chcesz wiedzieć więcej? Dokładny opis indeksu – tego, jak go liczymy i co bierzemy pod uwagę – zamieściliśmy w aneksie metodologicznym.

Ubijamy dno na rynku kredytów mieszkaniowych?

Nie ulega wątpliwości, że w ostatnim czasie najwięcej w kontekście rynku mieszkaniowego mówiło się o sytuacji na rynku hipotecznym. Trudno się temu dziwić, skoro popyt na kredyty hipoteczne w ostatnich miesiącach spadał o około 50-70% (r/r)[5]. Jest to w dużej mierze konsekwencja podwyżek stóp procentowych i regulacji zalecającym bankom bardziej restrykcyjne podejście do badania zdolności kredytowej. Przypomnijmy, że w marcu 2022 roku Urząd Komisji Nadzoru Finansowego (UKNF) nakazał bankom m.in. weryfikację czy klienci będą w stanie spłacać raty przy założeniu, że stopy procentowe pójdą w górę jeszcze o 5 pkt. proc. Wcześniej bufor na podwyżki stóp wynosił 2,5 pkt. proc. Skutkiem tej regulacji było jeszcze mocniejsze ograniczenie dostępu do kredytów mieszkaniowych w momencie, w którym stopy procentowe i tak już wyraźnie szły w górę. To wszystko spowodowało, że bardzo mocno spadła zdolność kredytowa Polaków. Część osób straciła możliwość zadłużenia się i musi korzystać z oferty rynku najmu, podczas gdy inni muszą zrewidować swoje plany mieszkaniowej i kupić np. mieszkanie mniejsze lub tańsze, bo zlokalizowane dalej od centrum.

Efekty tych zmian bardzo wyraźnie widać po odczytach naszego subindeksu bankowego. Jest to ważny element składający się na całościową ocenę bieżącej koniunktury na rynku mieszkaniowym. Subindeks bankowy wciąż przyjmuje niskie wartości, choć trzeba zauważyć, że w trzecim kwartale odnotowaliśmy wynik wyraźnie lepszy niż kwartał wcześniej. Poprawę zawdzięczamy łagodniejszym kryteriom udzielania kredytów mieszkaniowych przez banki. Chodzi o to, że po okresie wyraźnego przykręcania kurków z kredytami, banki zaczęły coraz aktywniej zabiegać o względy uszczuplonego grona klientów. Efektem są obniżki marż, uwzględnienie źródeł dochodów, które wcześniej były pomijane na etapie badania zdolności kredytowej (np. 500+ czy alimenty) oraz inne zmiany warunków, które mają spowodować, że oferta hipoteczna stanie się chociaż trochę bardziej dostępna (np. obniżone wymagania dotyczące wkładu własnego czy spadek marż).

Postępująca liberalizacja kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych w połączeniu z wciąż dwucyfrowymi wzrostami wynagrodzeń powodują powolne odbudowywanie się zdolności kredytowej Polaków już od lipca 2022 roku. Problem w tym, że w dotychczasowym tempie powrót do stanu sprzed cyklu podwyżek stóp procentowych potrwa co najmniej 2 lata. W listopadzie br. medianę zdolności kredytowej trzyosobowej rodziny dysponującej dwiema średnimi krajowymi oszacowaliśmy na 427 tysięcy złotych. To lepiej niż w lipcu 2022 roku (poniżej 400 tysięcy), ale wciąż daleko nam do wyników sprzed cyklu podwyżek stóp procentowych (700 tysięcy).

Na najświeższy odczyt subindeksu negatywnie wpłynęło to, że Polacy w ostatnim czasie szybciej spłacają kredyty mieszkaniowe niż zaciągają nowe. Ponadto negatywnie na odczyty naszego  wskaźnika działa tzw. efekt wysokiej bazy. Chodzi o to, że percepcję skali ochłodzenia na rynku hipotecznym potęguje fakt, że sytuację bieżącą odnosimy do rekordowych wyników z roku 2021. Ten był nadzwyczaj dobry z prostego powodu – od początku 2021 roku banki wyraźnie ułatwiły dostęp do kredytów po bardzo trudnym pod tym względem roku 2020. W efekcie na rynku mieszkaniowym byli aktywni zarówno ci kupujący, którzy w normalnych warunkach realizowaliby swoje potrzeby mieszkaniowe w 2021 roku, jak i ci, którzy u zarania planowali zakup swojego „M” rok wcześniej.

Obecnie zakładamy, że w perspektywie najbliższych kwartałów postępować będzie powolna odbudowa popytu na kredyty mieszkaniowe. Sprzyjać powinno temu obniżanie się oprocentowania kredytów, wzrost wynagrodzeń i konkurencja pomiędzy bankami. Zagrożeniem dla tego scenariusza byłyby negatywne efekty recesji o znacznie większej skali niż dziś zakładana. Z drugiej strony odbudowę popytu może wyraźnie przyspieszyć liberalizacja regulacji dotyczących badania zdolności kredytowej (leży to w gestii KNF) w połączeniu z programem tanich kredytów mieszkaniowych. Ten drugi element przejawia się w wypowiedziach polityków partii rządzącej od września bieżącego roku.

Program taki mógłby poprawić sytuację na rynku mieszkaniowym na wiele sposobów. W okresie gorszej koniunktury dałby on osobom kupującym pierwsze mieszkanie sporą przewagę nad innymi uczestnikami rynku. Młodzi mieliby lepszą pozycję przed inwestorami czy spekulantami i nie musieliby ścigać się z rosnącymi cenami mieszkań. Gdyby tego było mało, to własne „M” mogliby zdobyć wydając na ten cel mniej niż dziś wydają na najem. To ograniczyłoby presję, która dziś wywierana jest na rynek najmu, z którego korzystają też Ci, którzy w normalnych warunkach kupowaliby teraz mieszkania. Przy wyższym popycie indywidualnym mniej mieszkań w Polsce nabywałyby też zagraniczne fundusze inwestycyjne W dodatku program preferencyjnych kredytów wsparłby też aktywność budowlaną w Polsce, a trzeba wiedzieć, że w tym ważnym dla gospodarki sektorze koniunktura wyraźnie się w bieżącym roku pogorszyła.

Dotychczas przez 10 miesięcy bieżącego roku (2022) deweloperzy zaczęli bowiem budować o około 30% mniej mieszkań niż w analogicznym okresie rok wcześniej[6]. Do końca grudnia ta erozja najpewniej się jeszcze pogłębi. To oznacza, że za dwa lata (tyle przeciętnie trwa budowa mieszkań przez deweloperów) na rynek dostarczanych będzie wyraźnie mniej mieszkań. Jest to o tyle problematyczne, że tak jak w 2021 roku deweloperzy oddali do użytkowania ponad 140 tysięcy mieszkań, tak w 2024 roku liczba ta może zostać zredukowana do nawet mniej niż 100 tysięcy lokali, a przecież popyt powinien być wtedy wyraźnie wyższy niż dziś.

W budownictwie trwa ochłodzenie

Sytuację w segmencie budownictwa mieszkaniowego badamy w ramach kolejnego subindeksu składającego się na łączną ocenę koniunktury w mieszkaniówce. Ten element naszego cokwartalnego badania dla odmiany wciąż śrubuje kolejne historyczne maksima. Dzieje się tak pomimo wcześniej wspomnianych gorszych danych na temat rozpoczynanych budów oraz obniżania się dynamiki liczby mieszkań oddawanych do użytkowania czy wydawanych pozwoleń. Trzeba jednak wiedzieć, że ocena koniunktury w tym obszarze charakteryzuje się pewną bezwładnością, a więc aktualne odczyty zależne są w dużej mierze od historycznych dokonań czy decyzji podejmowanych przez inwestorów w przeszłości. Mimo wszystko anomalia, w ramach której (pomimo gorszych danych płynących z sektora budownictwa mieszkaniowego) indeks śrubuje kolejne maksima powoduje, że w kolejnych kwartałach rozważymy dostosowania w zakresie stosowanej metodologii – ze szczególnym uwzględnieniem wag zastosowanych przy obliczaniu subindeksu budownictwa.

Dotychczasowa metodologia skutkuje tym, że pomimo gorszych wyników budownictwa mieszkaniowego, subindeks budownictwa w górę pchają rosnące dziś koszty materiałów i robocizny. Najświeższe dane pokazują dużą dynamikę zmian. W ciągu roku wynagrodzenia cieśli, hydraulików, elektryków czy malarzy poszły w górę o od 14% do ponad 26%[7]. Do tego dochodzi wzrost cen materiałów. Ten w październiku 2022 roku był szacowany przeciętnie na 22% względem analogicznego okresu rok wcześniej[8]. I choć wciąż mówimy o cenach wyraźnie wyższych niż przed rokiem, to jednak dynamika wzrostu od kilku miesięcy maleje. Jeszcze w kwietniu br. roczny wzrost cen materiałów szacowany był na 34%. Pojawiają się też pokrzepiające informacje o malejących stawkach. Na przykład drewno i płyty OSB były w październiku obecnego roku o 21% tańsze niż rok wcześniej[9]. 48 tydzień roku 2022 przyniósł też informacje na temat taniejących prętów zbrojeniowych o przekroju 12 mm. Te kosztowały bowiem nawet poniżej 3,3 tys. zł za tonę, podczas gdy rok wcześniej stawka przekraczała 3,7 tys. zł.

Za dalszymi obniżkami cen materiałów budowlanych przemawia pogorszenie koniunktury gospodarczej w Polsce i na świecie. Zmniejszenie skali prowadzonych inwestycji ma też szanse przełożyć się na mniejszą presję kosztową ze strony wykonawców. Aby ten scenariusz się ziścił, niezbędna jest jednak dalsza normalizacja na rynku nośników energii. Te są przecież nierzadko kluczowe w procesie produkcji materiałów budowlanych.

Inflacja pogarsza nastroje Polaków

Rosnące koszty życia wpływają negatywnie na ocenę bieżącej sytuacji przez gospodarstwa domowe. Już od kilku kwartałów optymizm w tym obszarze przygasał, a najnowszy odczyt naszego subindeksu przechyla się już w kierunku pesymizmu rodaków (odczyt poniżej 0,5). Składają się na to: mniejsza skłonność do zadłużania się (ostatnio szybciej kredyty spłacamy niż zaciągamy) oraz gorsze nastroje wynikające z badania prowadzonego cyklicznie przez GUS.

Nie powinno ulegać wątpliwości, że w kontekście sytuacji gospodarstw domowych zderzają się dziś dwie główne siły. Z jednej strony mamy rosnące koszty życia, czego emanacją jest inflacja. Ta co prawda w listopadzie br. trochę zwolniła – jak sugerują wstępne dane urzędowe – ale wciąż pozostaje na wysokim dwucyfrowym poziomie (17,4% r/r[10]). To powoduje słabe oceny bieżącej sytuacji przez gospodarstwa domowe. Z drugiej strony mamy dobrą koniunkturę na rynku pracy, co sprzyja temu, aby rodacy mieli grubsze portfele. Jest to element, który wielu gospodarstwom domowym pomaga lepiej radzić sobie z negatywnymi skutkami inflacji. Dane za październik 2022 roku pokazują wzrost wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw o 13% (r/r) oraz rosnącą liczbę osób zatrudnionych (o 2,4% r/r)[11].

Utrzymanie dobrej dynamiki funduszu płac jest ważne dla oceny sytuacji gospodarstw domowych w kolejnych kwartałach. Sygnały płynące ze strony władz monetarnych oraz państwowych sugerują, że właśnie dobra kondycja rynku pracy połączona z doraźnymi rozwiązaniami proponowanymi przez rząd mają stanowić ochronę przed skutkami inflacji. W tym kontekście warto przytoczyć dane z listopadowej projekcji inflacji i PKB, którą przygotowali analitycy banku centralnego. Wynika z niej, że w latach 2023-25 wynagrodzenia w Polsce będą rosły co roku z dynamiką od prawie 6% do bez mała 12% w skali roku. Niestety w tym czasie stopa bezrobocia ma wg metodologii BAEL wzrosnąć z poziomu 3,5% do 4,8%.

Warto w tym miejscu dodać, że Polacy bardzo dużo oszczędności przeznaczają na nadpłatę kredytów mieszkaniowych. W samym tylko 2022 roku posiadacze złotowych kredytów mieszkaniowych mogą przeznaczyć na wcześniejsze pozbycie się chociaż części tych długów ponad 40 mld złotych. To odpowiada ponad 10% łącznego salda zadłużenia z tego tytułu. Spadający wskaźnik zadłużenia gospodarstw domowych to dobra informacja, która w dłuższym terminie przełoży się na poprawę kondycji gospodarstw domowych.

 

Większość miast wciąż notowała wzrosty cen mieszkań

Do pełnego obrazu sytuacji na rynku mieszkaniowym potrzebujemy jeszcze danych na temat cen nieruchomości. Subindeks, w ramach którego badamy ten obszar, zanotował spadek wobec drugiego kwartału 2022 roku. Stało się tak pomimo utrzymywania się dwucyfrowej dynamiki wzrostu cen mieszkań. W największych miastach stawka za metr była bowiem o 13,6% wyższa niż przed rokiem[12]. To trochę niższy wynik niż kwartał wcześniej. Z drugiej strony najnowsze dane sugerują, że wzrosty cen mieszkań – choć wolniejsze – to jednak wciąż się utrzymują. W większości miast mieliśmy w trzecim kwartale 2022 roku do czynienia z podwyżkami stawek w porównaniu do sytuacji z drugiego kwartału 2022 roku.

W kolejnych kwartałach powinniśmy spodziewać się dalszego hamowania wzrostów cen mieszkań. Negatywnie na aktualny odczyt subindeksu cen wpływa inflacja. Jej dynamika jest wyższa niż tempo, w którym drożeją mieszkania. W ujęciu realnym ceny mieszkań przestały więc rosnąć – przynajmniej na razie.

Warto mieć przy tym świadomość, że dane historyczne (zarówno z Polski, jak i ze świata) sugerują istnienie mocnego powiązania pomiędzy poziomem inflacji i nominalnymi cenami nieruchomości. Właśnie dlatego rynek mieszkaniowy jest często uznawany za tzw. bezpieczną przystań. Szczególnie dziś chęć ochrony kapitału przed inflacją może być jednym z ważnych argumentów przemawiających za inwestowaniem na tym rynku. Trzeba mieć jednak świadomość, że mechanizm ten działa tym bardziej niezawodnie, im dłuższy jest horyzont inwestycyjny. Z szacunków HRE Investments opartych o dane z 15 rynków rozwiniętych wynika, że zakup mieszkania na wynajem na co najmniej 10 lat daje nam niemal pewność zysku wyższego niż inflacja. Efekt tej inwestycji jest oczywiście lepszy, jeśli mieszkanie nie stoi puste, ale jest wynajmowane.

W 2023 roku powinniśmy widzieć więcej pozytywnych danych

Biorąc pod uwagę 25 wskaźników z obszaru budownictwa, cen mieszkań, kondycji gospodarstw domowych i sektora bankowego – oszacowaliśmy wartość indeksu koniunktury na rynku mieszkaniowym za trzeci kwartał 2022 roku na 0,626.

Prosta interpretacja tego wyniku jest taka, że ocena koniunktury w mieszkaniówce w trzecim kwartale 2022 roku wciąż pozostaje w obszarze pozytywnym (odczyt powyżej 0,5 pkt.). W naszej ocenie koniunktura plasuje się wyraźnie poniżej górnych progów ostrożnościowych (pierwszy – 0,85 pkt., drugi – 0,9 pkt. i trzeci – 0,95 pkt.), które mogłyby sugerować przegrzanie rynku. Najnowszy odczyt indeksu jest ponadto wyraźnie niższy niż rok wcześniej. Zmiana ta wynika przede wszystkim z sytuacji na rynku kredytowym, który po rekordowo dużym popycie w trakcie 2021 roku podlega bardzo wyraźnemu schłodzeniu. Ma to przełożenie na spadek liczby kupowanych przez Polaków mieszkań w porównaniu do sytuacji z 2021 roku.

Należy jednak pamiętać, że wtedy popyt na mieszkania był nienaturalnie wysoki. Wspierała go realizacja odroczonego popytu, który kumulował się w 2020 roku, a więc w pierwszym roku epidemii, podczas którego banki wyraźnie zakręciły kurki z kredytami. Dziś już wiemy, że działanie to było nadmiernie restrykcyjne i przyniosło chwilowe załamanie na rynku budowlanym, a potem gwałtowny przyrost popytu, gdy dostęp do kredytów został ponownie ułatwiony. Efektem były bardzo szybkie wzrosty cen mieszkań. Istnieje ryzyko powtórzenia się podobnego mechanizmu na przestrzeni najbliższych lat.

Przy tym warto podkreślić, że nie obserwujemy zjawisk wskazujących na trwałe nierównowagi na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Bieżąca sytuacja sugeruje jednak schładzanie koniunktury, czego emanacją jest spadek liczby zawieranych transakcji, a efektami pobocznymi malejąca liczba inwestycji wprowadzanych na rynek, dodatkowa presja popytowa na rynku najmu i kumulowanie się niezaspokojonego popytu ze strony kupujących, którzy zostali okresowo wypchnięci z rynku.

Możliwa przerwa we wzrostach cen mieszkań

Kompleksowa diagnoza bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym jest dla nas podstawą do budowania prognoz na najbliższe kwartały. Bierzemy pod uwagę dostępne dziś predykcje, ale też zjawiska, których wystąpienie można z dużym prawdopodobieństwem przewidzieć. Na tej podstawie niezmiennie prognozujemy, że pod koniec 2022 roku ceny mieszkań w największych miastach w Polsce będą o od 7% do 12% wyższe niż pod koniec 2021 roku.

Ponadto niezmiennie twierdzimy, że w 2023 roku hamowanie wzrostów cen mieszkań powinno być kontynuowane. W efekcie na koniec 2023 roku spodziewamy się stabilizacji cen w ujęciu r/r (w przedziale od -5% do +5%). Nie wykluczamy przy tym możliwości drobnej korekty. Ta jest prawdopodobna szczególnie w przypadku mieszkań większych. Wprost wynika to z trudnego dostępu do kredytów. Stan ten wielu osobom uniemożliwia zakup większego metrażu lub zamianę posiadanego obecnie lokum. Lepszej sytuacji spodziewamy się za to w przypadku mieszkań mniejszych, które częściej są przedmiotem zainteresowania ze strony inwestorów, ale też łatwiej sfinansować ich zakup nawet w okresie trudniejszego dostępu do kredytów mieszkaniowych. Aby ten scenariusz się ziścił, to obserwowanemu spadkowi podaży musi towarzyszyć spadek popytu, jak również wyraźny spadek presji kosztowej w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Bez tego ostatniego elementu stabilizacja cen, a tym bardziej ich korekty, wydają się mało prawdopodobne. Zakładamy przy tym również, że Rada Polityki Pieniężnej zgodnie z zapowiedziami powinna rozpocząć cykl obniżek stóp procentowych dopiero pod koniec 2023 roku.

Jeśli spełnią się dziś klarujące się scenariusze, to spodziewamy się, że w trakcie 2024 roku ceny mieszkań dobrną do poziomu aż o 20% wyższego niż ten z początku 2022 roku. Tak wyglądać może nasza przyszłość, jeśli nie dojdzie szybko do rządowej interwencji na rynku mieszkaniowym. Załamanie na rynku kredytowym już dziś skutkuje bowiem znacznym spadkiem liczby rozpoczynanych inwestycji. Jest to strategia, którą deweloperzy wykorzystują, aby bronić marż. Doprowadzi ona jednak do spadku podaży mieszkań na sprzedaż. Z drugiej natomiast strony zakładamy w tym scenariuszu, że po krótkotrwałej recesji koniunktura w gospodarce się poprawi i będzie to szło w parze z obniżkami stóp procentowych już w 2023 roku.

Szanse i zagrożenia dla rynku mieszkaniowego
Szanse	Zagrożenia
Ujemne realne oprocentowanie lokat i kredytów (skorygowane o inflację)	Ograniczenie akcji kredytowej (UKNF)
Rządowy program wsparcia	Szybki, niekontrolowany rozwój sektora PRS
Napływ imigrantów	Niedostateczna podaż mieszkań
Poszukiwanie ochrony przed inflacją	Spadek optymizmu Polaków
Dobra sytuacja na rynku pracy	Spadek liczby rozpoczynanych inwestycji
Wzrost rentowności wynajmu
Spadek kosztów budowy
Koniec cyklu podwyżek stóp procentowych, a potem ich obniżki

 

Sprzedaż mieszkań u deweloperów z oznakami poprawy

Chociaż w kontekście rynku mieszkaniowego przeważnie skupiamy się na danych o cenach, to jednak charakteryzują się one znaczną bezwładnością. W efekcie nawet gdy otoczenie rynku zmienia się na niekorzyść, to mija trochę czasu zanim wzrosty cen wyhamują albo stawki zaczną spadać. W takich momentach lepszym barometrem bieżącej koniunktury są dane na temat liczby sprzedawanych mieszkań. Ta na 6 dużych rynkach (Warszawa, Wrocław, Poznań, Kraków, Gdańsk, Łódź, Katowice) wyznaczyła tegoroczne minimum w czerwcu. Według jednego ze źródeł deweloperzy mieli wtedy sprzedać trochę ponad 2 tysiące mieszkań[13]. Od tego czasu wyniki uległy zauważalnej poprawie. Szczególnie dobry był październik br. z wynikiem na poziomie prawie 3,2 tys. lokali, ale najnowsze dane studzą ten potencjalny optymizm wynikiem sprzedaży na poziomie 2,6 tys. mieszkań. To wciąż o 30% więcej niż we wcześniej wspomnianym czerwcu, ale wciąż o około ¼ mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Mimo wszystko biorąc pod uwagę erozję popytu ze strony nabywców posiłkujących się kredytem, którą można dziś szacować na około 70%, dane o spadku sprzedaży o „jedynie” 20-30% należy uznać za całkiem przyzwoite. Tu znowu musimy przypomnieć, że sytuację bieżącą odnosimy przecież do bardzo dobrych danych z roku 2021. Wtedy na rynku mieszkaniowym byli aktywni zarówno ci kupujący, którzy w normalnych warunkach realizowaliby swoje potrzeby mieszkaniowe rok wcześniej (w 2020 roku), jak i Ci, którzy u zarania planowali zakup swojego „M” w roku 2021.

Lokaty na dłuższą metę nie są w stanie konkurować z mieszkaniami

Relatywnie przyzwoite dane na temat sprzedaży mieszkań możemy zawdzięczać sytuacji na rynku najmu. Rynek mieszkaniowy jest przecież systemem naczyń połączonych. W efekcie bezprecedensowa koniunktura na rynku najmu nie pozostaje bez wpływu na liczbę zawieranych transakcji zakupu mieszkań. W momencie, w którym stawki czynszów w ciągu roku poszły w górę przeciętnie o 22%[14], wzrosła też rentowność wynajmu mieszkań. Do tego liczba dostępnych do wynajmu mieszkań w skali całego kraju nie przekracza 58 tysięcy sztuk[15]. To wyraźnie mniej niż 5% całej rynkowej oferty mieszkań na wynajem w Polsce. Taki poziom dostępności oznacza, że ofert na rynku nierzadko po prostu brakuje.

W efekcie na wynajmie kawalerek można już zarobić około 6% w skali roku i to „na rękę”, czyli po potrąceniu wszystkich kosztów[16]. To tyle ile po potrąceniu podatku (19%) może nam dać zarobić lokata oprocentowana na około 7,5%. Mieszkanie na wynajem różni się jednak od lokaty tym, że jego wartość się zmienia. Oczywiście w krótkim terminie te zmiany mogą się dla nas okazać niekorzystne, ale w dłuższym okresie historia uczy nas, że ceny nieruchomości zwykły rosnąć szybciej niż inflacja, chroniąc w ten sposób siłę nabywczą zainwestowanego w nie kapitału.

Jeśli w przyszłości ta prawidłowość się powtórzy, to oczywiście najkorzystniej jest nie tylko liczyć na wzrost wartości nieruchomości, ale też czerpać w miarę regularne przychody z wynajmu lokalu. Minusem takiego rozwiązania jest to, że wynajem nie jest bezobsługowy. Nie zawsze musimy się nim zajmować sami, a powierzenie kompleksowego zarządzania wynajmem oznacza konieczność oddania części przychodów.

W dłuższym terminie nieruchomości realnie drożeją

Z jakimi zmianami cen nieruchomości mieliśmy do czynienia w przeszłości? Spójrzmy na dane płynące z rynku amerykańskiego z ostatnich 130 lat. W dłuższym terminie ceny nieruchomości zwykły rosnąć z przeciętną roczną dynamiką o 1-2 pkt. proc. wyższą niż ceny dóbr i usług (inflacja). Co więcej, amerykańskie dane na temat inflacji i zmian cen nieruchomości pokazują, że nawet w krótkim terminie widać wyraźną korelację pomiędzy tymi wielkościami.

Podobne realne wzrosty cen nieruchomości (ponad inflację) sugerują wieloletnie dane dla innych rynków rozwiniętych (Australii, Belgii, Finlandii, Francji, Hiszpanii, Holandii, Irlandii, Kanady, Niemiec, Norwegii, Szwajcarii, Szwecji, USA, Wielkiej Brytanii czy Włoch)[17]. Po części może wynikać to z faktu, że w otoczeniu inflacji rosnąć powinny też koszty budowy, które są związane z cenami transakcyjnymi. Ponadto inflacja powoduje też presję płacową, a więc może mieć przełożenie na dochody ludności. Ostatecznie jeśli pieniądze tracą na wartości, a użyteczność mieszkania się nie zmienia, to możemy być skłonni zapłacić więcej za metr kwadratowy.

Rynek kredytów mieszkaniowych ubija dno?

Z punktu widzenia oceny bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym znacznie ważniejsze są jednak aktualne trendy. Na tej niwie najmocniej ostatnio komentowanymi danymi są te na temat popytu na kredyty mieszkaniowe. Trudno się temu dziwić. Ostatnie pół roku przyzwyczaiło nas do informacji o spadku popytu na kredyty o 50-70%[18]. Taki jest efekt porównania najświeższych danych do tych sprzed roku, a więc z okresu rekordowego pod względem wartości sprzedanych kredytów mieszkaniowych.

Koniunkturę na rynku kredytowym kompletnie zmieniła zapoczątkowana jeszcze pod koniec 2021 roku seria podwyżek stóp procentowych. W ich ramach Rada Polityki Pieniężnej (RPP) doprowadziła do drastycznego podniesienia kosztu pieniądza w gospodarce. Stopa referencyjna jeszcze na początku października 2021 roku wynosiła 0,1%, podczas gdy niecały rok później już 6,75%. Ponadto do gry w międzyczasie włączył się też regulator – UKNF – prosząc banki o to, aby badając zdolność kredytową sprawdzały, czy potencjalnego klienta stać będzie na kredyt również gdyby oprocentowanie wzrosło o 5 pkt. proc. Efekt tego był taki, że drastycznie spadła zdolność kredytowa Polaków, a wraz z nią popyt na kredyty.

Co ciekawe, już począwszy od danych za lipiec br., informacje na temat łącznej wartości, na którą opiewały wszystkie wnioski o kredyty mieszkaniowe zdają się być w miarę stałe. Od początku wakacji erozja popytu na hipoteki się nie pogłębia, a od sierpnia br. widzimy nawet jego powolną odbudowę. To powinno studzić nadmierny pesymizm, bo może się okazać, że dziś mamy do czynienia z tzw. „ubijaniem dna”.

Nawet rynek przestaje wierzyć w kolejne podwyżki stóp

Oczywiście czy tak faktycznie będzie, pokaże dopiero czas. Są jednak informacje, które powinny budzić nasz optymizm co do dalszego rozwoju sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych. Bardzo ważną przesłanką są tu wiadomości płynące z banku centralnego. Przecież przez większą część 2022 roku trwała gonitwa prognoz, które coraz wyżej i wyżej plasowały poziom, do którego RPP miała dobrnąć w trakcie aktualnego cyklu podwyżek stóp procentowych. Wiele zmieniły jednak trzy decyzje (październikowa, listopadowa i grudniowa), w ramach których RPP utrzymała stopy procentowe na niezmienionym poziomie. To wszystko wspierają też publiczne wypowiedzi większości członków Rady, które sugerują, że choć większość tego gremium nie wyklucza potrzeby dalszych podwyżek stóp procentowych, to najpierw trzeba poczekać na efekty dotychczasowego wyraźnego zacieśnienia polityki monetarnej. Dopiero potem można rozważyć kolejne ruchy i to z zachowaniem ostrożności, aby nie powodować nadmiernych kosztów społecznych (np. pogorszenia sytuacji na rynku pracy).

Przez pewien czas rynek do deklaracji tych podchodził z rezerwą, ale już w listopadzie i na początku grudnia 2022 roku notowania zaczęły uwzględniać scenariusz, w którym stopy procentowe w Polsce przestaną rosnąć, albo co najwyżej wzrosną nieznacznie. Jest to kluczowe dla dalszego kształtowania się oprocentowania kredytów mieszkaniowych, które jest przecież oparte o WIBOR (kredyty o zmiennym oprocentowaniu) albo o kontrakty na stopę procentową IRS (kredyty o stałym oprocentowaniu).

Jeszcze na początku listopada br. kontrakty FRA sugerowały, że WIBOR 3M wzrośnie do poziomu ponad 8%. Na początku grudnia szczyt WIBOR-u przesunął się do poziomu niewiele ponad 7%. Jeszcze ciekawsze dane płynęły z rynku kontraktów wymiany płatności odsetkowych (IRS). Ten w wersji 5-letniej jeszcze w październiku br. był notowany na poziomie prawie 8%. Na początku grudnia jego notowania spadły nawet w okolice 5,6%. Te notowania dają szanse na pożegnanie się z kredytami o okresowo stałym, ale i dwucyfrowym, oprocentowaniu. Jest to zmiana, która wpłynęłaby pozytywnie na zdolność kredytową Polaków.

Warto też dodać, że na początku grudnia 2022 roku – po raz pierwszy od wielu miesięcy – prognozy rynkowe zaczęły sugerować, że najgorszy okres na rynku kredytów mieszkaniowych może być już za nami. Kontrakty terminowe zaczęły pokazywać scenariusz, w którym oprocentowanie kredytów zacznie stopniowo spadać. To dobra wiadomość dla dalszej odbudowy zdolności kredytowej Polaków.

Przy czym oczywiście musimy wziąć poprawkę na fakt, że mowa jest tu o rynkowych notowaniach. Te stać się mogą naszą rzeczywistością, o ile na rynkach finansowych, w gospodarce albo geopolityce nie nastąpi zwrot, który zmieni przewidywania odnośnie dalszego rozwoju sytuacji ekonomicznej.

WIRON może ułatwić zaciąganie nowych kredytów

W kontekście oprocentowania złotowych kredytów mieszkaniowych warto zwrócić uwagę też na jeszcze jeden aspekt. Chodzi o zmianę stawki WIBOR na WIRON. Ten pierwszy jest obecnie notowany na wyższym poziomie niż drugi. Na przykład zgodnie z notowaniami z 5 grudnia 2022 roku WIBOR 3M wynosił 7,22%, a WIRON 3M prawie 6,32%. Różnica pomiędzy nimi w najbliższym czasie może się zmniejszać, ale i tak warto zauważyć, że jeśli WIRON zostanie zastosowany w ofertach kredytów mieszkaniowych od 2023 roku, to może się okazać, że kredyty na nim oparte będą trochę tańsze niż obecnie (o ile banki równolegle nie podniosą marż kredytowych). Jest to znowu o tyle ważne, że niższe oprocentowanie kredytu pozytywnie wpływa na zdolność kredytową. W obecnych warunkach rynkowych obniżenie oprocentowania o 0,9 pkt. proc. oznacza bowiem podniesienie zdolności kredytowej o 5-10%.

Mamy zarabiać coraz więcej

Krzepiące są też przewidywania dotyczące wynagrodzeń. Te w latach 2021-25 mają pójść w górę łącznie o prawie 42% – wynika z najnowszej projekcji inflacji. Co ciekawe, o tyleż samo w tym okresie mają wzrosnąć ceny dóbr i usług konsumpcyjnych (skumulowana inflacja)[19]. Fakt, że teoretycznie przynajmniej część Polaków powinna mieć dzięki temu więcej pieniędzy w portfelu powinien pozytywnie wpłynąć na zdolność kredytową lepiej sytuowanej części społeczeństwa. Niestety w ramach tej samej projekcji znajdziemy też informację, że bezrobocie w Polsce – co prawda bardzo powoli, ale na przestrzeni kolejnych lat niestety też ma rosnąć – z poziomu mniej niż 3% obecnie (wg BAEL) do poziomu 4,8% w 2025 roku.

Banki kreatywnie podchodzą do zdolności kredytowej

Jest jeszcze jeden element, który powoduje, że zdolność kredytowa Polaków może rosnąć. Chodzi o to, że w obliczu znacznego spadku popytu na kredyty, część banków postanowiła aktywnie zabiegać o względy klientów. W efekcie zaobserwowaliśmy spadki marż. Do tego więcej instytucji akceptuje wnioski kredytowe od osób posiadających niski wkład własny. A gdyby i tego było mało, to częściej brane pod uwagę przy badaniu zdolności kredytowej są dochody z alimentów czy 500+. Różnica może być spora, bo dochód wyższy o 500 złotych miesięcznie może obecnie oznaczać zdolność kredytową wyższą nawet o 20-30 tysięcy złotych.

Już od lipca 2022 roku rosnące wynagrodzenia i wzmożona konkurencja między bankami powodowała, że pomimo podwyżek WIBOR-u powoli odbudowywała się zdolność kredytowa Polaków. Podczas gdy w lipcu br. trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych mogła pożyczyć na mieszkanie tylko 396 tys. złotych, to w listopadzie tego samego roku kwota ta wzrosła do 427 tysięcy. Jest trochę lepiej, choć wciąż daleko nam do sytuacji sprzed cyklu podwyżek stóp procentowych. Wtedy rodzina z naszego przykładu mogła pożyczyć 700 tysięcy złotych (patrz wykres 1).

Oczywiście nawet realizacja w najbliższym czasie najbardziej optymistycznego scenariusza nie oznacza, że szybko wrócimy do poziomu akcji kredytowej z rekordowego pod tym względem roku 2021. Proces ten może zająć nawet kilka lat. Nie zmienia to jednak faktu, że co najmniej kilka czynników może spowodować, że kolejne kwartały przyniosą nam powolną poprawę w tym obszarze. Ryzykiem dla takiego scenariusza są dalsze skokowe wzrosty stóp procentowych oraz skutki recesji znacznie gorszej niż ta, która wynika z aktualnych prognoz.

Program mieszkaniowy może rozwiązać część naszych problemów

Jest jednak szansa, że poprawa na rynku kredytowym będzie bardziej dynamiczna. To wymagałoby jednak interwencji rządu połączonej ze zmianami regulacyjnymi. Nie jest to zupełnie niemożliwe, bo od września br. politycy partii rządzącej wspominają o takim rozwiązaniu, a Ministerstwo Rozwoju i Technologii przyznaje, że pracuje nad stosowną ustawą.

Mowa jest o udzielaniu bardzo tanich kredytów (z oprocentowaniem na poziomie zaledwie 2%) młodym chcącym kupić pierwsze mieszkanie. Takich kredytów miałoby być udzielanych po 50 tysięcy rocznie.

Trzeba mieć jednak świadomość, że samo wprowadzenie tańszych kredytów nie rozwiąże problemów, z którymi borykają się dziś młodzi. Chodzi o to, że oczywiście zaproponowanie co roku 50 tysięcy tanich kredytów zostanie przez rynek przyjęte z otwartymi rękami, ale bez dodatkowych regulacji program ten posłuży tylko osobom, które w normalnych warunkach i tak kupiłyby mieszkanie nawet bez wsparcia, bo ich po prostu na to stać. Dziś problemem wielu młodych Polaków jest bowiem to, że nie posiadają zdolności kredytowej. Niestety więc – jeśli program tanich kredytów będzie polegał na tym, że przez np. 5 lat będziemy mieli kredyt oprocentowany na 2% w skali roku, to osoby, które dziś nie mają zdolności kredytowej i tak z tego programu nie skorzystają.

KNF nie wyklucza zmian

Jeśli dofinansowanie do oprocentowania będzie działało tylko przez 5 lat, to banki będą musiały przy udzielaniu kredytu badać zdolność kredytową tak, jakby dofinansowania nie było. Aby program miał wpływ na zdolność kredytową, to dofinansowanie musiałoby działać przez cały okres kredytowania, co generowałoby spore koszty. Innym rozwiązaniem byłaby zmiana regulacji nadzorczych. Chodzi o wcześniej wspomniane zalecenie wprowadzone przez UKNF o podniesieniu bufora na podwyżki stóp procentowych do 5 pkt. proc. Rządowy program – o ile zostałby skonsultowany z urzędem nadzorującym banki – mógłby zakładać, że bufor ten będzie mniejszy w przypadku zaciągania kredytu z okresowo stałym oprocentowaniem. Co więcej, mógłby być on tym bardziej ograniczony, im dłużej trwać będzie okres stałego oprocentowania kredytu (np. 10 czy więcej lat). To wyraźnie mogłoby podnieść zdolność kredytową osób ubiegających się o kredyt.

Na tym jednak nie koniec, bo rząd mógłby rozważyć różnicowanie preferencyjnego oprocentowania dla różnych grup docelowych. I tak dziś zaproponowanie kredytów z oprocentowaniem na poziomie 6-7% mogłoby spowodować wzrost popytu na rynku hipotecznym. Oczywiście im niższe oprocentowanie (np. 3-5% w skali roku), tym program cieszyłby się większym zainteresowaniem. Mówimy przy tym o oprocentowaniu maksymalnym, a więc budżetowe dofinansowanie do odsetek niezbędne byłoby tylko wtedy, gdyby oprocentowanie rynkowe przekraczało z góry ustalony limit.

Ponadto jako element prorodzinny rząd mógłby rozważyć oferowanie lepiej oprocentowanych kredytów dla rodzin z dziećmi – do zaledwie 2% rocznie, np. w przypadku rodzin wielodzietnych. Teoretycznie pozytywnie na zdolność kredytową rodzin mogłoby też wpłynąć, gdyby preferencyjne oprocentowanie obowiązywało znacznie dłużej albo było przedłużane w przypadku posiadania większej liczby pociech.

Tani kredyt może złagodzić problemy

Warto wiedzieć, że idea dofinansowania do tanich kredytów dla młodych jest rozwiązaniem, które obowiązywało w innych krajach na świecie. Z informacji zebranych przez HRE Think Tank wynika, że różnym skutkiem programy tego typu działały lub działają np. w USA, Japonii, Francji, na Jamajce czy Malcie.

Bezwzględnie plusem takiego rozwiązania byłoby to, że młodzi mieliby możliwość zakupu własnego mieszkania w momencie, w którym koniunktura na rynku wyraźnie się pogorszyła, a więc też mogliby spokojnie podejmować decyzję o własnym „M” bez konieczności ścigania się z rosnącymi cenami czy liczną rzeszą innych kupujących.

W tym kontekście warto przypomnieć, że w latach 2020-21 sytuacja mieszkaniowa młodych Polaków znacznie się pogorszyła. W 2021 roku przeciętny Polak wyprowadzający się od rodziców robił to po 28 latach i 8 miesiącach od urodzenia[20]. Tak słabego wyniku nie notowaliśmy w Polsce od co najmniej 2003 roku, czyli od momentu kiedy europejski urząd statystyczny udostępnia dane dla Polski. Przez wiele lat sytuacja ta się poprawiała. Szczególnie dobry był tu rok 2019. Wtedy przeciętny wiek w momencie wyprowadzki od rodziców obniżył się do 27 lat i niecałych 5 miesięcy.

W ciągu zaledwie dwóch lat cała ta trwająca przez kilkanaście lat poprawa została zniwelowana. Winne mogą być temu gospodarcze skutki COVID-19. Epidemia przyniosła niepewność i poczucie braku stabilizacji, ale też na początku pogorszyła sytuację młodych na rynku pracy i zakręciła kurki z kredytami. Gdyby tego było mało, działania, które miały zachować zdolności wytwórcze gospodarki w połączeniu z przerwanymi łańcuchami dostaw, przyczyniły się do wzrostu cen nieruchomości. W efekcie Polacy na wyprowadzkę od rodziców mogą sobie pozwolić przeciętnie o 2 lata później niż przeciętni  Europejczycy i niemal 10 lat później niż statystyczni Szwedzi.

Takiej sytuacji na rynku najmu nie było od lat

Utrudniony dostęp do kredytów jest też jednym z powodów sytuacji panującej obecnie na rynku najmu. Chodzi o to, że część aktualnych najemców dojrzała już do decyzji o zakupie własnego mieszkania, ale stracili zdolność kredytową. Jeśli część z dotychczasowych najemców mogłaby sobie pozwolić na zakup nieruchomości na preferencyjnych zasadach, to ograniczyłoby to presję wywieraną dziś na rynek najmu.

Oczywiście sytuacja na rynku kredytowym nie jest jedynym powodem wzrostu stawek czynszów w największych miastach o 22% w skali roku[21]. Swoją cegiełkę do tego wzrostu dodaje też dwucyfrowa inflacja, której składową (wzrost kosztów utrzymania nieruchomości) chociaż częściowo właściciele chcą przerzucić na najemców. To bez wątpienia ułatwia wzmożony popyt na najem ze strony obywateli Ukrainy.

Warto zauważyć, że marchewka w postaci tańszych kredytów dla młodych byłaby z drugiej strony kijem wymierzonym w kierunku zagranicznych funduszy inwestycyjnych. Dobrze skrojony rządowy program mieszkaniowy oznaczałby przecież, że na rynek weszła liczona w dziesiątkach tysięcy osób rzesza kupujących wspieranych tanim kredytem. Jeśli deweloperzy zobaczyliby większy ruch w swoich biurach sprzedaży, to mniej chętnie decydowaliby się na współpracę z funduszami inwestycyjnymi.

Program preferencyjnych kredytów wsparłby też aktywność budowlaną w Polsce. Przez 10 miesięcy 2022 roku liczba mieszkań, których budowę deweloperzy rozpoczęli spadła przecież niemal o 30%. Co więcej, w ostatnich miesiącach spadek ten się pogłębiał. To niestety oznacza, że mieszkania, których budowa w bieżącym roku się nie zaczęła, nie będą oddawane do użytkowania w roku 2024. Jest to o tyle niepokojące, że w momencie, w którym potrzeby mieszkaniowe w Polsce wzrosły (także ze względu na migrację), sektor budownictwa mieszkaniowego jest bardzo wyraźnie schładzany. Jednym z powodów jest spadek dostępności kredytów mieszkaniowych. Wsparcie dla młodych, którzy chcieliby kupić swoje własne „M”, ograniczyłoby skalę ochłodzenia i stanowiłoby wsparcie dla budownictwa mieszkaniowego oraz samej gospodarki.

Program mieszkaniowy może się opłacać

Minusem ewentualnego programu dopłat do kredytów jest koszt tego rozwiązania – jeśli takich kredytów udzielanych byłoby po 50 tysięcy sztuk rocznie, to przy obecnych warunkach rynkowych otrzymalibyśmy kwotę dopłat przekraczającą miliard złotych. Oczywiście w skali wydatków realizowanych przez budżet państwa nie są to duże kwoty, ale i tak warto je optymalizować. Chodzi tu nie tylko o troskę o finanse publiczne, ale też o to, aby rządowy program nie sprzyjał nadmiernie wzrostom cen nieruchomości.

Na politykę mieszkaniową warto też patrzeć nie tylko pod kątem kosztów, ale i korzyści. Najłatwiej policzalne są przychody podatkowe, które generowane są na wielu etapach związanych z zakupem mieszkania – budowa, zakup, obsługa transakcji, zaciągnięcie i spłata kredytu, a ponadto wykończenie i wyposażenie lokum. W przypadku wartego 400 tysięcy złotych mieszkania z rynku wtórnego łączny wpływ z podatków VAT, PIT, CIT, PCC, bankowego oraz innych opłat można oszacować na około 53 tys. złotych[22]. Teoretycznie jeszcze bardziej opłacalny jest zakup mieszkania od dewelopera, bo taka sama transakcja jest w stanie wygenerować nawet 148 tysięcy złotych wpływów budżetowych. Kwota taka wystarczyłaby na sfinansowanie dopłat do danego kredytu nawet przez kilka lat.

Dochody budżetowe to jednak niejedyna korzyść jaką fiskus widzi w dobrej koniunkturze na rynku mieszkaniowym. Trzeba mieć bowiem świadomość, że budowlanka to ważne koło zamachowe gospodarki. Można nawet szacować, że każda złotówka zaangażowana w budowę mieszkań generuje 2-3 zł popytu na różne towary i usługi. Szeroko rozumiany sektor budownictwa odpowiada natomiast w sumie za nawet 8-9% PKB. W sumie więc racjonalnie skrojony program mieszkaniowy może się rządowi opłacać nie tylko w kontekście przychodów podatkowych, ale też stymulowania wzrostu gospodarczego.

Idea rządowego programu tanich kredytów, choć dziś będąca na etapie wstępnie zaanonsowanego pomysłu, wydaje się szczególnie potrzebna. Byłoby to rozwiązanie o charakterze antycyklicznym, które mogłoby wesprzeć koniunkturę i podtrzymać aktywność w sektorze budownictwa mieszkaniowego, ale też ograniczyć ryzyko dynamicznych wzrostów cen w 2024 roku, w którym bez rządowej interwencji można spodziewać się zderzenia rosnącego popytu na mieszkania (konsekwencja obniżek stóp procentowych) z małą liczbą mieszkań oddawanych do użytkowania (następstwo spadku liczby rozpoczynanych obecnie inwestycji). W związku z tym, że wejście w życie programu tanich kredytów jest wątpliwe, a implementacja tego rodzaju rozwiązania może okazać się czasochłonna, pominęliśmy ten aspekt w trakcie formułowania prognoz na najbliższe lata.

Michał Cebula, Prezes HRE Think Tank

 

 

 

Indeks HRE – aneks metodologiczny

Czym jest Indeks HRE Think Tank?

Indeks HRE to jeden wskaźnik, który w sposób syntetyczny pokazuje kondycję polskiego sektora mieszkaniowego. Aby obliczyć jego finalną wartość, musimy najpierw poznać dane m.in. na temat cen, wynagrodzeń, inflacji, PKB czy skali akcji kredytowej i tego, jak dużo mieszkań jest w Polsce budowanych. Część z tych informacji napływa do nas z opóźnieniem, co powoduje aktualizację wstecz naszego indeksu. Publikowane przez urzędy i instytucje dane poddajemy statystycznej obróbce i obliczamy najpierw wartości tzw. subindeksów. Te pokazują nam w sposób syntetyczny warunki, które panują w czterech kluczowych dla mieszkaniówki obszarach:

1) Cen mieszkań (badamy tu 7 wskaźników). Zwracamy uwagę na zmiany cen mieszkań, ale nie te nominalne, tylko uwzględniające zmianę poziomu cen w gospodarce. Powód jest prosty – z czasem kwota 5 czy 10 tysięcy złotych, za które można było kupić metr mieszkania, ma coraz mniejszą siłę nabywczą. To znaczy, że w sklepie możemy za nią kupić mniej. Sprawdzamy więc, jak realnie (a nie nominalnie) zmieniają się ceny mieszkań i czy wcześniej w historii mieliśmy już do czynienia z podobną dynamiką zmian. Ważne jest bowiem nie tylko to, ile w danym momencie za mieszkanie trzeba zapłacić, ale też to, czy ta cena szybko rośnie czy nie i czy wcześniej w historii mieliśmy już do czynienia z tak szybkimi zmianami cen, a tym bardziej jakie były następstwa takich, a nie innych zmian. Sprawdzamy tu też, jak ceny zmieniają się na tle rosnącej gospodarki naszego kraju oraz to, czy ceny są atrakcyjne z punktu widzenia inwestorów. Ci patrzą bowiem na rynek z trochę innej pespektywy niż przeciętny nabywca. Dla inwestora mniej ważne jest często to, ile zapłacić trzeba za metr kwadratowy, a za to kluczowa jest rentowność inwestycji, czyli jaką część wartości nieruchomości można w ciągu roku zainkasować dzięki jej wynajmowaniu. Stworzyliśmy też model, dzięki któremu kontrolujemy bieżące odchylenie cen nowych mieszkań od długoterminowego poziomu równowagi. Dopiero te wszystkie elementy pozwalają nam na ocenę sytuacji w obszarze cen mieszkań i wskazanie, czy obserwujemy tu jakieś niepokojące zjawiska czy nie.

2) Budownictwa mieszkaniowego (badamy tu 8 wskaźników). Do oceny sytuacji w tym obszarze wykorzystujemy informacje na temat tego, jak dużo mieszkań buduje się w Polsce. Przyglądamy się danym na temat wydawanych pozwoleń, rozpoczynanych budów czy mieszkań oddanych do użytkowania. Ale to nie wszystko. Badamy też, ile mieszkań jest obecnie w budowie. Interesują nas tu przede wszystkim dokonania deweloperów, a nie dane na temat całego rynku. Powód jest prosty – oficjalne statystyki są „zaśmiecone” tysiącami budów trwających w nieskończoność – prowadzonych jedynie na papierze. Deweloperska „produkcja w toku” jest jednym z najważniejszych barometrów koniunktury w budownictwie mieszkaniowym. Sprawdzamy przy tym, jak świeże dane mają się do historii – czy np. dziś urzędy wydają relatywnie więcej, czy mniej decyzji pozwalających budować w Polsce mieszkania lub domy. Na tym jednak nie poprzestajemy. Ocenę kondycji sektora budownictwa mieszkaniowego wzmocniliśmy też o kontrolę kosztów budowy. Bierzemy przy tym pod uwagę zarówno koszty remontów istniejących nieruchomości, jak i ceny robót, czy łączne koszty odtworzenia związane z prowadzeniem nowych inwestycji mieszkaniowych. Założenie jest proste – w momencie, w którym koszty budowy szybko rosną, może to sygnalizować narastanie napięć na rynku budowlanym – szczególnie, gdy połączone jest to z niedoborami pracowników lub materiałów.

3) Kondycji gospodarstw domowych (badamy tu 5 wskaźników). Tu szczególnie patrzymy na to, jak ceny mieszkań zmieniają się na tle wynagrodzeń Polaków. Jest to o tyle ważne, że oderwanie się cen mieszkań od pensji stanowi bardzo ważną przesłankę podkopywania fundamentów rynku mieszkaniowego i tworzenia się na nim bańki spekulacyjnej. Badamy też to, jak duża część majątku Polaków jest finansowana kredytami mieszkaniowymi. Chodzi o to, że majątek przeciętnego Kowalskiego w przeważającej mierze jest zaklęty w „czterech ścianach”. Sprawdzamy więc, na ile jest to zasługa pracy i oszczędności obywatela, a na ile marzenie o własnym domu jest finansowane kredytem. Jeśli kredytów byłoby zbyt dużo, to znaczyłoby, że rynek mieszkaniowy jest znacznie bardziej narażony na zawirowania związane z sytuacją na rynku pracy czy poziomem stóp procentowych. Nie zapominamy przy tym też o ocenie koniunktury dokonywanej przez samych obywateli. Polacy, którzy nie boją się o pracę, otrzymują solidne wynagrodzenie i z otwartą przyłbicą patrzą w przyszłość, są bardziej skłonni do zakupu nieruchomości. Ten optymizm jest w dużej mierze połączony z tym, ile zarabiają. Nie patrzymy przy tym jedynie na średnie wynagrodzenie, ale uwzględniamy też poziom zatrudnienia. Tym samym badamy, jak zmienia się cały fundusz płac, a więc ile pieniędzy faktycznie trafia do budżetów domowych rodaków. Jako element oceny kondycji gospodarstw domowych dodaliśmy też dane na temat tego, jak zmienia się popyt na kredyty mieszkaniowe. Wychodzimy tu z założenia, że tylko rodacy, którzy są pewni swego, są w stanie generować coraz większy popyt na hipoteki i odwrotnie.

4) Sektora bankowego (badamy tu 5 wskaźników). Przede wszystkim zwracamy tutaj uwagę na skalę nowej akcji kredytowej (hipoteki) – jej dynamikę i to, jak rośnie łączne zadłużenie Polaków. W tym wypadku także patrzymy nie na wartości nominalne, ale realne, a więc takie uwzględniające utratę siły nabywczej w czasie (inflację). Zwracamy uwagę nie tylko na kwoty samego zadłużenia, ale też jak wartość ta ma się do PKB. W uproszczeniu chodzi o to, że wraz z tym jak gospodarka rośnie, a społeczeństwo się bogaci, stać nas na więcej kredytów mieszkaniowych. W związku z tym, że z biegiem lat przeciętny kredyt hipoteczny opiewa na coraz wyższą kwotę, postanowiliśmy badać nie tylko łączną wartość udzielonych kredytów, ale też liczbę przyznawanych hipotek. W ramach badania sytuacji w sektorze bankowym sprawdzamy też, jak zmieniają się kryteria udzielania takich długów. Chodzi o to, czy banki ułatwiają dostęp do hipotek, czy może wręcz przeciwnie. Ważna jest dla nas przy tym dynamika tych zmian. Dopiero znając te wszystkie dane, jesteśmy w stanie ostrzegać np. przed zapaścią na ryku kredytowym lub wręcz przeciwnie – przed narastaniem baniek kredytowych, które stanowią duże zagrożenie dla stabilności sektora mieszkaniowego, a w skrajnym przypadku nawet całej gospodarki.

Znając wyniki wszystkich tych czterech subindeksów, możemy w końcu obliczyć finalną wartość Indeksu Koniunktury na Rynku Nieruchomości HRE Think Tank. Nie jest to prosta średnia, ale średnia ważona. Powód jest prozaiczny. Każdy z obszarów badany z wykorzystaniem subindeksów ma inny wpływ na kondycję rynku mieszkaniowego w Polsce. O tym, jak ważny jest każdy z tych obszarów, zdecydował panel 15 naukowców oraz ekspertów związanych z rynkiem mieszkaniowym. To oni nadali wagi każdemu z obszarów. W efekcie uzyskujemy jeden wskaźnik, który w kompleksowy sposób pokazuje kondycję rodzimej mieszkaniówki. Sam indeks oraz subindeksy mogą przyjąć wartość od 0 do 1.

Przy tym zarówno wartości zbyt niskie (0,15 i niżej) jak i zbyt wysokie (0,85 i wyżej) sugerują występowanie nierównowag – dotyczy to zarówno indeksu jak i subindeksów. Podczas gdy wyniki wysokie sugerować mogą narastanie bańki spekulacyjnej (pierwszy próg ostrożnościowy na poziomie 0,85, drugi na poziomie 0,9 i trzeci 0,95), to wyniki niskie sugerują zapaść na rynku mieszkaniowym (pierwszy próg ostrożnościowy 0,15, drugi na poziomie 0,1 i trzeci 0,05). Środkowa wartość (0,5) pokazuje sytuację neutralną. Gdy wskaźnik przyjmuje wartości wyższe, mamy do czynienia z dobrą koniunkturą, a poniżej wartości 0,5 możemy zaczynać mówić o dekoniunkturze.

 

1. Indeks koniunktury na rynku nieruchomości w III kwartale 2022 roku

Najważniejszym subindeksem dla kształtowania się indeksu rynku nieruchomości (IKRN) jest subindeks cen nieruchomości (IKRN_ceny). Zmienność subindeksu cen nieruchomości (IKRN_ceny) prezentowana jest na rysunku nr 1.

Rysunek 1. Subindeks cen nieruchomości (IKRN_ceny) w latach 2006 – III kw. 2022

Opracowanie HRE Think Tank

W III kwartale 2022 roku nastąpiło przerwanie trwającego sześć kwartałów wzrostu wartości subindeksu cen nieruchomości. Wskaźnik ten wyniósł 0,790, podczas gdy kwartał wcześniej ukształtował się na poziomie 0,833. Nadal istotny wzrost subindeksu cen nieruchomości widoczny jest w ujęciu rocznym. W analogicznym okresie roku poprzedniego, tj. w III kw. 2021 roku, analizowany subindeks kształtował się bowiem na poziomie 0,582.

Niższa w porównaniu z II kw. 2022 roku wartość subindeksu cen nieruchomości wynikała przede wszystkim ze znacznego obniżenia się wskaźnika odnoszącego się do rocznej realnej stopy wzrostu cen mieszkań na rynku wtórnym. W III kw. 2022 roku wskaźnik ten ukształtował się na poziomie 0,460 wobec 0,700 kwartał wcześniej. W analizowanym okresie obniżeniu uległ również wskaźnik obrazujący roczną realną stopę wzrostu cen mieszkań na rynku pierwotnym, przy czym spadek ten był niższy niż w przypadku rynku wtórnego (0,780 w III kw. 2022 wobec 0,870 w II kw. 2022 roku).

Ponadto w analizowanym okresie odnotowano spadek wskaźnika odnoszącego się do relacji średnich cen na rynku pierwotnym i wtórnym  do PKB. W III kw. 2022 roku wskaźnik ten ukształtował się na poziomie 0,590, podczas gdy kwartał wcześniej kształtował się na poziomie 0,600.

III kw. 2022 roku przyniósł również odwrócenie wzrostowego trendu w zakresie wskaźników odzwierciedlających realny poziom cen nieruchomości, zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym. W przypadku rynku pierwotnego analizowany wskaźnik obniżył się z 1,020 w II kw. 2022 roku do 0,980 w III kw. br. Na rynku wtórnym wskaźnik ten ukształtował się natomiast na poziomie 0,970 wobec 1,010 kwartał wcześniej.

 

Jedynym wskaźnikiem, który ograniczał spadek wartości subindeksu cen nieruchomości w III kw. 2022 roku był wskaźnik odnoszący się do odchylenia cen nieruchomości na rynku pierwotnym od cen równowagi długookresowej. W III kw. 2022 r. ukształtował się on na poziomie 0,980 wobec 0,950 kwartał wcześniej.

Drugim co do znaczenia subindeksem jest subindeks sektora bankowego (IKRN_banki). Zmienność omawianego subindeksu przedstawiono na rysunku nr 2.

Rysunek 2. Subindeks sektora bankowego (IKRN_banki) w latach 2006 – III kw. 2022

Opracowanie HRE Think Tank

 

W III kw. 2022 roku zahamowany został spadek wartości subindeksu sektora bankowego. Na koniec III kw. 2022 roku analizowany subindeks wyniósł 0,154 wobec 0,042 kwartał wcześniej oraz 0,808 w III kw. 2022 roku.

Wyhamowanie spadku wartości subindeksu sektora bankowego determinowane było wyłącznie wzrostem wskaźnika obrazującego kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych przez banki. W III kw. 2022 roku odpowiedni wskaźnik wyrażony w percentylach wyniósł 0,650, podczas gdy kwartał wcześniej znajdował się na poziomie 0,070.

Ograniczająco na wzrost omawianego subindeksu oddziaływał natomiast spadek wskaźnika odnoszącego się do relacji zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych do PKB. Wskaźnik ten ukształtował się na poziomie 0,240 w III kwartale 2022 roku wobec 0,280 kwartał wcześniej.

W III kw. 2022 roku nie odnotowano natomiast zmiany wartości pozostałych trzech wskaźników wchodzących w skład subindeksu sektora bankowego, tj. wskaźników odnoszących się do liczby i wartości nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych oraz wskaźnika obrazującego roczną realną stopę wzrostu wolumenu zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych. Wskaźniki te drugi kwartał z rzędu kształtują się historycznych minimach.

Trzecim co do znaczenia subindeksem jest subindeks sektora budownictwa (IKRN_bud). Zmienność analizowanego subindeksu prezentowana jest na rysunku nr 3.

Rysunek 3. Subindeks sektora budownictwa (IKRN_bud) w latach 2006 -III kwartał 2022

Opracowanie HRE Think Tank

W III kw. 2022 roku odnotowano dalszy wzrost subindeksu sektora budownictwa (IKRN_bud) w kierunku historycznych maksimów. Analizowany wskaźnik osiągnął poziom 1,127, podczas gdy kwartał wcześniej kształtował się na poziomie 1,101.

Największy wpływ na wzrost poziomu subindeksu budownictwa w III kw. 2022 roku miał istotny wzrost poziomu wskaźnika cen usług utrzymania i naprawy mieszkań (wzrost z 1,640 w II kw. 2022 do 1,940 w III kw. 2022 roku). Dodatkowo w analizowanym okresie odnotowano nieznaczny wzrost wskaźnika odnoszącego się do poziomu cen materiałów do utrzymania i naprawy mieszkań (z 0,960 w II kw. 2022 do 0,980 w III kw. 2022).

Na wzrost wartości analizowanego subindeksu oddziaływał ponadto wzrost wskaźnika odnoszącego się do cen wybranych obiektów budowlanych – z 1,490 w II kw. 2022 roku do 1,630 w III kw. 2022 roku.

Wzrost subindeksu sektora budownictwa ograniczany był natomiast spadkiem:

• wskaźnika liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto, liczonego jako 12-miesięczna suma krocząca (z 1,060 w II kw.2022 roku do 0,930 w III kw. br.);
• wskaźnika odnoszącego się do liczby mieszkań pozostających w budowie (z 1,320 w II kw. 2022 roku do 1,260 w III kw. 2022 roku);
• wskaźnika odnoszącego się do liczby mieszkań oddanych do użytkowania (z 1,030 w II kw. 2022 roku do 1,010 w III kw. 2022 roku);
• wskaźnika odnoszącego się do liczby nowych pozwoleń na budowę mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem (z 1,120 w II kw. 2022 roku do 1,060 w III kw. 2022 roku).

Czwartym co do znaczenia (pod względem wagi) subindeksem jest subindeks gospodarstw domowych (IKRN_gosp). Zmienność analizowanego subindeksu prezentowana jest na rysunku nr 4.

Rysunek 4. Subindeks gospodarstw domowych (IKRN_gosp) w latach 2006-III kwartał 2022

Opracowanie HRE Think Tank

W III kwartale 2022 roku, odnotowano nieznaczny spadek subindeksu gospodarstw domowych. Wartość IKRN_gosp ukształtowała się na poziomie 0,453 wobec 0,493 kwartał wcześniej. Spadek analizowanego subindeksu odnotowano także w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego, kiedy to IKRN_gosp. wyniósł 0,591.

Spadek subindeksu gospodarstw domowych determinowany był niższym poziomem wskaźnika dotyczącego rocznej stopy wzrostu sumy realnych wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw. Wskaźnik ten ukształtował się na poziomie 0,410 wobec 0,570 kwartał wcześniej.

W III kw. 2022 roku nie odnotowano natomiast zmiany wartości pozostałych wskaźników wchodzących w skład analizowanego subindeksu, tj. :

• wskaźnika odnoszącego się do relacji aktywów gospodarstw domowych do zadłużenia z tytułu kredytów;
• wskaźnika odnoszącego się do poziomu relacji średnich cen na rynku mieszkaniowym do wynagrodzeń;
• wskaźnika nastrojów konsumenckich, mierzonych Bieżącym Wskaźnikiem Ufności Konsumenckiej;
• wskaźnika odnoszącego się do popytu na kredyty mieszkaniowe.

Dodać należy, że dwa ostatnie z powyżej wymienionych wskaźników kolejny kwartał z rzędu utrzymywały się na historycznym minimum.

Jak wspomniano wcześniej w niniejszym tekście, indeks końcowy koniunktury na rynku nieruchomości (IKRN) liczony jest jako średnia ważona subindeksów:

• cen nieruchomości (IKRN_ceny),
• sektora bankowego (IKRN_banki),
• gospodarstw domowych (IKRN_gosp) oraz
• sektora budownictwa (IKRN_bud).

Uwzględniając zmiany subindeksów oraz wagi nadane przez ekspertów, indeks końcowy koniunktury na rynku nieruchomości (IKRN) w III kwartale 2022 roku wyniósł 0,626 wobec 0,613 kwartał wcześniej. Dla porównania w analogicznym okresie roku poprzedniego (III kw. 2021) indeks końcowy kształtował się na poziomie 0,731.

Zmienność IKRN w czasie przedstawiono na rysunku 5.

Rysunek 5. Indeks rynku nieruchomości (IKRN) w latach 2006- III kw. 2022

Opracowanie HRE Think Tank

Nieznaczny wzrost poziomu indeksu koniunktury na rynku nieruchomości determinowany był kwartalnym wzrostem dwóch spośród czterech subindeksów wchodzących w jego skład:

• subindeksu sektora bankowego (IKRN_banki) – z poziomu 0,042 w II kwartale 2022 do 0,154 w III kwartale 2022 roku;
• subindeksu sektora budownictwa (IKRN_bud) – z poziomu 1,101 w II kwartale 2022 do 1,127 w III kwartale 2022 roku.

Wzrost wartości indeksu ograniczony był natomiast spadkiem:

• subindeksu cen nieruchomości (IKRN_ceny) – z poziomu 0,833 w II kwartale 2022 do 0,790 w III kwartale 2022 roku,
• subindeksu gospodarstw domowych (IKRN_gosp) – z poziomu 0,493 w II kwartale 2022 do 0,453 w III kwartale 2022 roku.

Tabela 1. Wartość Indeksu Koniunktury na Rynku Nieruchomości (IKRN) w III kwartale 2022 roku

		III kwartał 2021	II kwartał 2022	III kwartał 2022
Indeks koniunktury na rynku nieruchomości (IKRN)		0,731	0,613	0,626
	IKRN_ceny	0,582	0,833	0,790
	IKRN_banki	0,808	0,042	0,154
	IKRN_gospodarstwa domowe (IKRN_gosp)	0,591	0,493	0,453
	IKRN_sektor budownictwo (IKRN_bud)	0,975	1,101	1,127

Opracowanie HRE Think Tank

 

[1] Szacunki HRE Investments oparte o dane otodom i UNIREPO

[2] Dane NBP

[3] Dane BIK

[4] Dane Big Data Rynek Pierwotny

[5] Dane BIK

[6] Dane GUS

[7] Dane Eurostatu

[8] Dane PSB

[9] Dane PSB

[10] Dane GUS

[11] Dane GUS

[12] Dane NBP (indeks hedoniczny)

[13] Dane Big Data Rynek Pierwotny

[14] Szacunki HRE Investments

[15] Dane Unirepo

[16] Szacunki Expander i Rentier.io

[17] Dane Banku Rozrachunków Międzynarodowych za lata 1975-2021

[18] Dane BIK

[19] Listopadowa projekcja inflacji i PKB (NBP)

[20] Dane Eurostat

[21] Szacunki HRE Investments oparte o dane otodom i UNIREPO

[22] Szacunki HRE Investments