Boom na rynku najmu nie powiedział jeszcze ostatniego słowa

Wrzesień przyniósł kolejne podwyżki stawek czynszów najmu– wynika z szacunków HRE Investments. Wciąż popyt ze strony lokatorów jest większy niż oferta mieszkań na wynajem. Sytuacja może się jeszcze pogorszyć, a gdyby tego było mało, to rozwiązań problemów szuka się niekoniecznie tam, gdzie one leżą.

Wrzesień to moment, w którym na rynku najmu ruch jest bardzo duży. Z punktu widzenia właścicieli jest to moment, w którym kończy się sporo umów, a więc do oferty trafia dużo mieszkań. Grono najemców pod koniec wakacji zasilają za to tysiące studentów, którzy chcą znaleźć lokum jeszcze przed rozpoczęciem roku akademickiego.

Szacunkowa liczba unikalnych ofert i średnia cena ofertowa w miastach wojewódzkich
Miasto	1 pokojowe		2 pokojowe		3 pokojowe		4 lub więcej pokoi
Miasto	Liczba ofert	Cena	Liczba ofert	Cena	Liczba ofert	Cena	Liczba ofert	Cena
Bydgoszcz	334	1 283 zł	585	1 812 zł	229	2 375 zł	80	3 516 zł
Gdańsk	632	2 237 zł	2047	2 814 zł	659	3 831 zł	124	5 238 zł
Katowice	484	1 327 zł	705	1 980 zł	338	2 750 zł	70	4 076 zł
Kraków	1132	1 975 zł	2374	2 672 zł	1096	3 714 zł	243	6 043 zł
Lublin	189	1 637 zł	599	2 160 zł	335	2 529 zł	70	3 022 zł
Łódź	732	1 504 zł	1094	1 954 zł	437	2 620 zł	101	4 107 zł
Poznań	688	1 661 zł	1254	2 416 zł	529	2 978 zł	125	3 987 zł
Rzeszów	147	1 417 zł	478	1 874 zł	298	2 205 zł	45	3 678 zł
Szczecin	362	1 802 zł	634	2 373 zł	291	2 924 zł	93	4 232 zł
Warszawa	1853	2 312 zł	5557	3 336 zł	2817	4 988 zł	1259	7 785 zł
Wrocław	649	2 172 zł	1536	2 950 zł	691	3 828 zł	206	5 809 zł
Opracowanie HRE Investments na podstawie danych Unirepo; dane z 27.09.2022

Bez sezonowej wyprzedaży?

W efekcie wzrost podaży i popytu powoduje, że w sierpniu i wrześniu obrót na rynku najmu wyraźnie przyspiesza. To, dlatego zawieranych jest bardzo dużo umów. Nie jest też niczym zaskakującym, gdy pod koniec miesiąca stawki czynszów trochę spadają, bo właściciele chcą jak najszybciej podpisać umowy z przyszłymi lokatorami. Tym razem wstępne dane sugerują, że takiej korekty nie było. To kolejny argument potwierdzający, że już od miesięcy popyt na mieszkania na wynajem przekracza ofertę. Efekt? Zgodnie z szacunkami HRE Investments w ciągu ostatniego roku na największych rynkach średnie stawki czynszów poszły w górę aż o 20-25%.

Skromna oferta sprzyja wzrostom stawek

Za dalszymi wzrostami przemawia bardzo przebrana oferta. Po odsianiu zdublowanych ogłoszeń liczbę unikalnych mieszkań na wynajem firma Unirepo szacowała pod koniec września br. na 62-63 tysięcy i to w skali całego kraju. W analogicznym okresie przed rokiem oferta była o 40% większa, a dwa lata wcześniej prawie dwa razy większa.

Trudno się więc dziwić, że stawki za wynajem idą w górę, skoro ograniczona oferta zderza się na rynku z dużym popytem. Oczywiście w sierpniu i wrześniu był on dodatkowo wzmocniony przez studentów szukających lokum na nowy rok akademicki, ale przecież z niedostateczną ofertą mieliśmy też do czynienia wcześniej. Jednym z powodów jest napływ Ukraińców uciekających ze swojego kraju przed wojną. W tym kontekście nie sposób nie wspomnieć o kolejnej spodziewanej fali migracyjnej, która może dotrzeć do Polski w trakcie zimy. To jednak wciąż nie wszystkie powody, dla których oferta mieszkań na wynajem jest niewystarczająca, a stawki pną się w górę. Nie możemy przecież zapomnieć o zakręconych kurkach z kredytami. Przecież w momencie, w którym o kredyt jest trudniej, część niedoszłych nabywców zasila grono najemców. Droższe kredyty mogą też skłaniać do podnoszenia stawek czynszów przez właścicieli mieszkań na wynajem. Szerzej temat ten opisuje najnowszy indeks koniunktury na rynku mieszkaniowym stworzony przez HRE Think Tank.

Gdyby i tego wszystkiego było mało, to na cały ten splot czynników nakłada się jeszcze inflacja. Powoduje ona, że koszty utrzymania mieszkań rosną. W naturalny sposób właściciele chcą te dodatkowe koszty przerzucać na najemców. Często dzieje się to automatycznie, bo same umowy najmu nierzadko mają klauzule, z których wynika, że rosnące opłaty administracyjne czy te za media wprost przekładają się na koszty najmu.

Podatki nakładane na właścicieli uderzają w najemców

Istnieje też ryzyko, że nowe daniny, które rozważa rząd (wyższe opodatkowanie właścicieli mieszkań na wynajem) będą kolejnym powodem do pogorszenia sytuacji na rynku najmu. Działać mogą tu co najmniej dwa mechanizmy. Po pierwsze, jeśli na właścicieli nałożone zostaną dodatkowe koszty, to przynajmniej częściowo będą oni chcieli przerzucić je na najemców. Wbrew pozorom jest to jednak mniejszy problem. Wręcz tragiczne skutki dać może drugi mechanizm, w ramach którego nałożenie dodatkowych podatków na osoby inwestujące w mieszkania na wynajem może spowodować ograniczenie oferty. Wystarczy, że część osób, które w normalnych warunkach zainwestowałyby w mieszkania na wynajem zrezygnują z tego przez wyższe podatki, a już okaże się że oferta tego rynku będzie rosła wolniej. Już dziś mieszkania na wynajem w Polsce są w niechlubnej czołówce europejskiej pod względem przeludnienia. Mniejsza skłonność do inwestowania na tym rynku może tylko ten problem pogłębić. Tym samym zamiast dążenia do jak najszybszego rozwiązywania problemów mieszkaniowych w Polsce zadziałamy wręcz przeciwnie. Nie jest też tajemnicą, że obniżenie konkurencyjności na rynku najmu może prowadzić do dalszych podwyżek stawek za wynajem i do erozji standardu tych lokali.

Niewiele jest sposobów na szybkie rozwiązanie problemów mieszkaniowych

Z drugiej jednak strony nie możemy zapominać o czynnikach, które mogą pozwolić rozładować napięcie na rynku najmu. Do tego grona można zaliczyć wciąż sporą liczbę nowych mieszkań oddawanych do użytkowania, które w poprzednich kwartałach były kupowane w celach inwestycyjnych, a dziś faktycznie zasilają ofertę. Dotyczy to nie tylko rynku pierwotnego. Mieszkania z rynku wtórnego też cały czas zasilają ofertę mieszkań na wynajem. Trudno się temu dziwić – rodacy posiadający odpowiednie zasoby gotówki widzą w rynku mieszkaniowym szansę na uchronienie kapitału przed destrukcyjnym działaniem inflacji i doceniają rosnące rentowności wynajmu.

Mając nadzieję na normalizację sytuacji na rynku najmu można dziś trzymać kciuki za pozytywne rozstrzygnięcie wojny. Na tym tle niewielki wpływ na zwiększenie oferty odczulibyśmy, gdyby np. faktycznie zadziałał pomysł zamiany biurowców i galerii handlowych na mieszkania. Pozytywnie na rynek najmu wpłynęłoby też cofnięcie przez UKNF zaleceń, które od kwietnia br. jeszcze mocniej utrudniły w Polsce dostęp do kredytów mieszkaniowych. W podobnym kierunku zadziałałyby zapowiadane nieśmiało na 2023 rok obniżki stóp procentowych przez RPP.

Trzeba mieć jednak świadomość, że z tych czynników, które mogłyby dać oddech rynkowi najmu w Polsce tylko liberalizacja zaleceń UKNF może zadziałać dość szybko. Ruch taki pozwoliłby większemu gronu rodaków na zakup mieszkania na własność przez co mogliby oni zrezygnować z dotychczas najmowanych lokali. W przypadku reszty argumentów przemawiających za normalizacją sytuacji to na ich zaistnienie, a tym bardziej wpływ na sytuację na rynku najmu co najmniej potrzeba czasu. Problem w tym, że kolejki chętnych na mieszkania na wynajem ustawiają się tu i teraz i to przez zbyt duży popyt w porównaniu do podaży stawki czynszów pną się w górę.

Bartosz Turek, Oskar Sękowski

HRE Investments