Kiedy deweloperzy zaczną obniżać ceny mieszkań?

Przez dziesięć miesięcy 2022 r. w siedmiu największych miastach Polski deweloperzy sprzedali o 35 proc. mniej mieszkań. Istotnego spadku cen jednak nie widać.

Pojawiły się opinie, że spadki cen zaczną się od października. W październiku zmieniły się o 1-3%, ale zależnie od miasta były to obniżki bądź podwyżki. Deweloperzy przed skutkami tąpnięcia na rynku mieszkaniowym jak dotąd skutecznie bronią się zmniejszając podaż. Budują mniej nowych mieszkań i wyprzedają to, co jeszcze im pozostało.

– Wiele osób zadaje sobie pytanie czy i kiedy deweloperzy zaczną obniżać ceny mieszkań? Żeby rzetelnie odpowiedzieć sobie na to pytanie, trzeba przeanalizować z czego ta cena jest zbudowana – mówi w rozmowie z MarketNews24 Łukasz Cudek, prezes zarządu Albero Invest sp. z o.o. – Głównym kosztem jest sam koszt budowy, a w dalszej kolejności jest to koszt gruntu.

Generalni wykonawcy mają coraz mniej zleceń, podobnie jak i ich podwykonawcy. Natomiast nie jest to jeszcze widoczne w cenach, jakie oferują inwestorom i dotyczy to zarówno wykonawców indywidualnych i deweloperów. Na potencjalne obniżanie cen bardzo negatywnie wpływają podwyżki rachunków za energię.

Warto też uwzględnić, że obecnie oferowane mieszkania powstają na gruntach zakupionych przed 2-4 laty. Jeżeli ceny gruntów spadną to efekty tego zobaczymy dopiero wówczas, gdy deweloperzy uzyskają pozwolenie na budowę i rozpoczną proces inwestycyjny.

W cenach mieszkań będą coraz bardziej widoczne podwyżki stóp procentowych. Deweloper finansuje proces inwestycyjny z kredytu, który obecnie jest 2-3 krotnie droższy niż przed rokiem.

Dodatkowo w tym roku deweloperzy są zobowiązani odkładać część środków na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, zwiększający bezpieczeństwo przyszłych lokatorów, jednak jednocześnie podwyższający koszty inwestora.

Można jeszcze oczekiwać, że deweloper obniży wynagrodzenia pracownikom Jednak polski rynek pracy jest rynkiem pracownika, więc nie widzę powodów, aby pracownicy godzili się na zmniejszenie zarobków, zwłaszcza gdy mamy rekordową inflację, która dotyka wszystkich.

– Rynek budowy mieszkań jest bardzo konkurencyjny, w samej tylko Warszawie działa ponad dwustu deweloperów i nie wyobrażam sobie sytuacji, że gdyby spadały koszty, to deweloperzy nie obniżyliby cen, zrobią to bo przestaliby być konkurencyjni – komentuje L.Cudek z Albero Invest sp. z o.o. – Jednak tych perspektyw obniżki kosztów nie widać, bo są zależne choćby od tego kiedy i w jaki sposób zakończy się wojna w Ukrainie.